99%的人都不知道房价周期变化的真正原因

2016-10-20    来自:融360房贷

      另一方面,对于手握众多资金的高净值人群来说,在当前投资渠道不多的情况下,房地产很容易成为投资炒作对象。

      因此,我们会发现,楼市变得与股市相似,它会抄袭“熊长牛短”的剧情。当住宅变成投资品,很多有购房需求的人就只能无奈观望。

      第二,金融贷款机构的利率变化

      为什么说是资金的供给端决定了房地产大的周期,而不是人口居住结构,人均居住面积这些可以直接感受的数据决定房地产大周期。 其实在之前,很多人会说,是M2的快速增长导致房价激增的,但问题绝没有那么简单。

      首先,金融机构对于房屋按揭贷款的偏好是在不断变化的。很简单,我们拿现在银行对按揭利率的优惠程度与过去做一个比较就会发现。在过去,我们经常看到,商业银行不愿意放按揭,尤其是利率市场化刚开始的时候,商业银行是不愿意放按揭,他们更愿意给风险很高的小微企业贷款,因为收益率相对比较高。

      但是,在当时,我们也看到,银行对于首套房的贷款不像现在这么优惠,反而是上浮10%,甚至上浮10%在年底还是没有额度从而无法贷到款,银行会告诉你到明年年初再来贷款。而到了第二年的年初由于有非常多的购房者,去银行去抢这个年初银行的发放按揭额度,所以你在年初也未必能抢到贷款的额度,而且按揭贷款的总量有限制,能不能贷到款也还是个问题

      其次就是资金的价格,之前我们首套房贷利率常常是上浮百分之十。而现在我们在一线城市,首套房贷在经历过这一轮限购之后也能常批到基准利率的八五折至九折。那这八五折与过去的上浮10%甚至上浮20%,单从价格上讲就是差异巨大的。

      根据测算,由于对按揭贷款偏好的变化,导致的对于按揭贷款在基准利率基础之上的上浮和下折的情况下,相当于在基准利率不变的情况下,单纯给这些按揭贷款从上到下是降息5次,或者从下到上的加息5次,这是单从价格角度来讲。

      结合现实来看,当利率升高时,储蓄、购买债券的收益增加,相对的房地产投资收益缺乏吸引力,投入的资金量大大减少,导致房地产价格缺少支撑力,结果必然价格下跌;二是由于利率升高,投资者运用的资金利息成本加大,而在物价没有上涨的情况下,资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上,房地产投资的收益大大降低,这时的房地产投资就不能说是理想的投资方式。

      反过来,当利率降低到一定程度,各方面对资金的需求量加大,经济开始振兴,投入房地产的资金也越来越多,从而推动房地产价格上涨 。

      最典型的就是,2015年的连续五次降息成为点燃楼市的一把旺火,2016年的前三季度,个人住房贷款新增3.63万亿,占新增贷款总额的三分之一。所以说,银行利率与房地产价格呈反比例关系,利率升高时房地产价格降低,利率降低时,房地产价格上涨。

      第三,土地资源稀缺,金融资源分布不均

      近来有新闻报道,在今年我国前三个季度的土地财政收入已经超过四万亿,说句开玩笑的话,当初的救市资金估计早就赚回来几番了。

      同时,在农村土地入市受限等情况下,土地显得更加紧张。特别是在人口不断涌入、集聚了大量优质资源的一线城市和省会城市、计划单列市,地价更容易快速上涨,进而推动房价上涨。尤其是在上涨周期的时候,我们会发现在这个阶段内总会遇到土地方面的改革政策。

      另一方面,我们发现在土地资源越发稀缺的同时,我国的金融资源分布不均情况也在加剧,今年上半年银行贷款增加7.53万亿元,其中房地产就增加了2.93万亿元,占比高达39%;区域不平衡表现在金融资源主要集中在一线、省会城市和计划单列市,特别是东部城市,这些区域的存贷比远高于其他区域,可以说中西部城市和中小城市在金融资源上是在支持东部和大城市。而纵观这几轮房价周期的变化,东部城市房价是越涨越快,越涨越高,中西部城市则明显的在原地踏步,毫无起色。

      最后,也是最为关键的一点是房地产调控本身存在一个天然矛盾和难点不能对同一个时段的需求和供应同时进行调节。

      简单来说,每逢房价上涨,政府就会出台新一轮调控政策,这个时候,市场上的大部分买房需求被抑制住了,但被抑制住的需求并不会就此消失,相反随着这部分需求会随着限购期累积的越来越多,所以当限购期解禁的时候,大量的需求被释放,市场上就会再次出现供不应求的局面。

      所以,就当下的房地产市场而言,最根本的问题是解决重点城市的供应问题。要解决当前楼市过热的问题,应该从供需两端共同发力,使二者间的关系达到平衡,从而促进房地产市场的平稳健康发展。

      当前,结构性矛盾在一些城市表现得较为突出,例如,北京市总体供应本来就不足,“地王”涌现又导致豪宅不断入市,从而导致满足刚需和基本改善型需求的住房少之又少,进一步造成普通住宅价格猛涨。因此,化解结构性矛盾也应该是未来一些城市促市场平稳的重点。

      以上种种原因反复出现在我国房价周期的变化中,也就是说,如果能解决好以上问题我国房价就能在很大程度上保持平稳运行。当然想要控制房价,最根本的还是要解决供求问题,房地产供不应求,房价上涨预期强烈,投机需求旺盛,即便出台再多的调控政策,只会增加“钻空子”规避监管的花样翻新,却阻挡不了房价的疯狂增长。

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