2017政策效应显现 热点城市分化严重

2017-02-16    来自:闽南日报
导语

2016年全国的商品房成交量打破了此前“天花板”,多数城市成交创新高,随之而来的是政策的收紧。在政策面去库存与调控并举之下,我认为,2017年是“分化之年”,同样都是出台调控政策,但在调控政策之下压力将大相径庭。

  就1月份各城市成交而言,受到供应不济以及春节部分城市备案数据滞后等影响,成交量环比均出现大幅下滑,这一点在一线城市中尤为明显,北京、上海环比跌幅超过40%。二、三线城市当中,南京、东莞、常州成交环比上涨,同比来看,重庆、青岛涨幅较大,均超过70%,市场热度相对较高。另外苏州、沈阳、郑州同环比降幅较大,其中苏州同、环比分别下降82%和30%。
  去化层面来说,1月除重庆以外,其余城市消化周期环比皆有所上升,部分城市消化周期甚至拉长至20个月以上,其中深圳消化周期已达26.7个月,而郑州、武汉、南昌等城市消化周期不足5个月,重庆近几个月市场热度较高,去化周期仅剩2.2个月。
  1月份的市场走势,往往对全年房地产走势有很多影响,从目前看,调控城市根据政策压力大致可以分为以下三类:
  第一,压力相对较轻的城市:武汉、南宁、常州、重庆、杭州等。像常州这类不限购的三线城市,在热点城市需求外溢之下,2017年市场相对压力较小。常州春节后由于投资客迅速回归,市场快速回暖,1月成交量同环比均增长。而供应和库存处在低位,也会推动常州房价在今年上半年继续上升,需要警惕的是,现阶段房价过快上涨可能将面临一个较大的调控。
  第二,压力相对较大的城市:北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。一线城市中除广州以外,其余三个城市政策压力将很大程度上影响未来楼市。就2017年而言,延续严控的政策已达成共识,无论是新盘定位、推货节奏、价格预期、营销策略等会以此为依据。二线城市中,西安、南京、沈阳、福州今年楼市也需谨慎小心。
  第三,相对较为乐观的城市:成都、青岛、广州等。2016年的广州在一线城市当中“一枝独秀”,商品住宅市场供不应求加剧,成交量、成交均价、成交金额也再创历史新高。考虑到供应不足,接下来成交量将继续下滑,但地王效应和经济发展需要构成有效支撑下,广州房价将保持缓慢上涨。另外,在商业/公寓可以改为租赁住宅政策推动下,这一块原本平淡的市场将会回暖。

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