深圳的房价上涨,会传导到其他城市吗?

2020-04-13    来自:楼面

在中国,能跟印钞机硬杠的,只有砖头了。

今天刷屏的新闻是:全球新冠国外确诊破160万例,美国确诊超50万例;新冠病毒已发生突变!


欧美之后,非洲印度的疫情在加重。
 
疫情肆虐、全球放水、经济预期太惨,土豪的避险情绪越来越重,而这波避险资金急需一个出口。

股市萎靡不振,企业前途未卜,房地产又成了承接这波避险资金的蓄水池。
 
经历过这一波深圳的上涨,所有人不得不承认的一点是:在中国,能跟大放水的印钞机硬杠的,只有砖头了。当然,还得是大城市的砖头。
 
深圳的这一次上涨,不是整个城市普涨,而是概念板块和网红盘的上涨,带动周边小区涨。

炒家资金进场很有节奏,中介和业主配合操作,整体特点是:


1.零散,但体量大
 
2.专炒大概念板块:深圳湾、科技园、宝中、碧海、光明
 
3.专炒网红盘:招商太子湾公寓、华润城、壹方中心、西城雅筑、玉湖湾、龙光玖龙台


深圳西部还在涨,虽然南山宝安光明都已经突破高价,但是市区福田还没有上涨。



但福田本身的配套和城市建设都不错,深圳市政府的大本营还在福田,炒完了西部大概念的网红盘,最大可能就是调转车头回市区,所以福田应该是有补涨空间的。
 
所以,现在有钱有房票的,没有必要追涨宝中光明,赶紧把眼光集中到福田,尽快上车。


深圳跳涨之后,是否会传导到其他城市?



虽然,我们现在看到除了深圳之外,全国还没有哪个城市行情特别惹眼,看起来还没有真正回暖。
 
但公开的数据也存在一定的滞后性。当市场报道出来的时候,聪明的资金早已把房价炒上去。
 
特别是最近二线城市频繁颁布救市政策。经济预期不好,就刺激房地产,这条老路从来没有变过。

4月10日,青岛限售5年改为2年,本地就业人才购买首套房,不需要落户或社保纳税。



2018年颁布限售,2020年初就调整,就是为了盘活冰冷的二手房市场。至于形同“首套不限购”,更是为了快速提振市场行情。
 


4月10日,无锡颁布了和苏州一样的放宽落户政策:全日制本科可以直接落户,无需社保!大专在无锡就业并缴纳社保,即可落户。



无锡是为了抢人才,更是为了激活楼市。
 
合肥2019年下半年二手房不给贷款,现在开年银行房贷额度充足,又恢复了二手房贷款,也是为了刺激购房者买房。



除此之外,还有各种全款房抵押贷、经营贷重出江湖,热钱源源不断流向楼市。


 
政策上的房票和杠杆放松,都是在诱导需求端复苏。
 
除一线城市外,二三四线城市都是绷不住的,骑虎难下,2016年、2017年的一大波地王还等着入市,怎么活?
 
武汉也是一样的,纵使开发商的质量再差,好歹是顺利交房的。

武汉那些开发商都是经不起造的,连造个房子质量都那么差,还想靠他们自救更是不靠谱,也一定会有各种救市政策。
 
最后的演变结果,可能是:避险资金,大体量炒深圳广州,小体量炒二线和长三角。
 
北京上海的价格是很笋,但是无奈房票卡得紧,市场可能会有所回暖,但是还要经历一段时间。


让越来越多人担心的是:如果这波避险资金,一旦在某个二线城市集中,会不会酝酿像深圳一样的上涨?


目前大家最担心的是,深圳跳涨之后,下一个可能会被盯上的,是最像深圳的:杭州。



城市预期足够高(有概念)
大专学历可落户(轻松获得房票)
新房限价(有套利空间)
长三角民富程度高(购买力强)


 
这几点中,最关键的一点:杭州目前仍然有限价红利,赤裸裸的利益诱惑。
 
深圳的背后,站着全国人民的热钱,杭州的背后,站着素以民富著称的长三角土豪和阿里系的高购买力码农。
 
这几年,杭州都是土地财政收入最高的城市,杭州今年的去化压力是很大的。杭州会不会被炒起来,全看杭州新房市场的热度。
 
杭州比深圳好一点的是,深圳是二手房为主的供给结构,杭州是新房为主的供给结构。

所以杭州是可能控制得住的,不至于像深圳二手房这样随便业主随意调价,今天600万,明天620万,后天650万,房价这么疯狂地涨上去的。
 
杭州目前比较火的是限价新房、小面积学区房及低总价的次新二手房。而且每年春天,杭州都会有一波学区房成交高峰,就看市场能不能从学区房传导到次新二手房。


3月,杭州市区二手房成交6292套。仅3月23-29日这一周,签约1985套,创近9个月来单周成交量新高。
 
4月初,成交仍在继续。据透明售房网数据,4月1日至4月7日,7天时间二手房再成交1763套。


 
由于交付季到来,杭州的正在上演:买不到的新房,卖不出去的二手房。


2019年7月底,二手房挂牌量8.5万套,月均新增4000套。

2019年11月中,二手房挂牌量超10万套,月均新增4200套。

2020年4月初,二手房挂牌量超11万套,月均新增1800套。



毕竟杭州不是像深圳一样供需紧张的城市。能够牵制杭州行情是不断增加挂盘的二手房。
 
但杭州确实有可能成为深圳之外,避险资金集中的城市,就看是否会形成资金抱团,资金抱团就会推高成交量,带动量价齐涨。




世界多变,风从来没有停过。

悲观者往往正确,乐观者往往赚钱。只能说,在中国,唯一可以杠过印钞机,只有大城市的砖头了。

真应了那句话:梭哈,全部梭哈;别问,问就是涨!




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