两会经济热词之一:房地产去库存

2016-03-15    来自:人民网
导语

近几年的全国两会,“房地产”总是一个逃不开的话题,今年房地产最大的话题是如何“去库存”。

数据显示,1月份70个大中城市中有38个城市环比上涨,一线城市房价平均涨幅超过20%。其中,一二线城市房价居高不下,涨幅居前,相反的是,三四线城市仍然面临着巨大的去库存压力。为此,国家出台了一系列政策来去房地产库存,包括首付降至20%、调降契税和营业税、公积金异地购房等措施。

“房地产库存问题应受到高度重视。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭3月2日接受记者采访时表达了自己的担忧,“60多亿平米的库存,占用的资金总量约达到40万亿”,“1/3左右为开发商的自有资金,至少28万亿是向债权人融资的,其中又有14万亿是向金融系统融资的,约占2015年底中国货币供应量(M1)的34.91%。”

张鸿铭认为,现有库存有两个难点,“一是非住宅库存。2011年中国全面实施‘限购令’后,房地产企业大量向非住宅(写字楼、商业)进行投资。如今,这部分非住宅项目的土地性质难以转化,并出现严重的积压。据估算,非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。二是三四线城市库存。这部分库存的问题,是简单的降价所无法解决的。”

如何解决房地产去库存问题呢?

同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系教授、房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时表示,方式还是很多的,比如降低交易税费、降低房价等。

在他看来,一二线城市在消化库存上没有问题,一旦政策松绑,库存马上就能消化。但是三四线城市现在确实存在问题,不少的房地产开发商,包括大型房地产企业到三四线城市开发的房产消化都比较慢,“因为三四线城市消费观念不一样,对住房的投资性兴趣没有一二线城市居民大。”

消化库存的路径有何选择吗?

施建刚表示,消化库存需要分层次消化,“比如说一线城市,市场基本就能自行消化,二线城市,由于限购政策基本已取消,压力也不大。对于三四线城市,一方面,要想办法吸引一二线城市居民向三四线城市引导,尤其是65岁以后的老年人。怎么去吸引他们呢,一方面通过低房价;第二方面通过税收,比如最近出台的印花税还是可以的;再一个是解决户口的问题。”

遗憾的是,目前人口流动方向与施建刚的期待是相反的,这种情况下一二线城市的房价就不会跌,而三四线城市很有可能会跟风涨。

对此,上海财经大学高等研究院房地产与城市研究中心副教授张思思指出,“三四线城市之所以去库存难,关键还是这个城市的配套设施比较差,之所以大家都想去北上广深,是因为这些城市的教育资源、公共服务和医疗卫生等配套设施能够吸引人的流入。另一方面是城市的活力,包括就业机会等都是三四线城市所缺少的。”

张思思说,“目前很多房地产政策都是一种短期的政策,急于消化库存,缺少长远的规划,包括鼓励农民工进城买房的政策,如果没有户籍制度的配套改革,没有农民工子女教育问题的配套改革,以及很多大城市房价一直居高不下的话,很难达到让农民工买房的效果。”

针对去库存,金煜不忘提醒,去库存的同时还是要防范金融风险,“现在有一种说法:做一年的工作还不如去买套房。在这种情况下,应该逐步地去库存,这样可以较好控制某些区域内的投资泡沫。”


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