2016年救楼市的8大“核武器”曝光

2016-01-12    来自:博闻财经

2016年,是中国楼市去库存的关键年份。稳增长在很大程度上要靠楼市,这已经成为一种共识。


那么,国家现在手里还有什么牌,可以用来救楼市呢?


1、继续降准、降息


“降准”的全称是“降低存款准备金率”,其实质是增加货币供应量(也就是老百姓说的印钞票),直接结果是导致M2增速提升。截至2015年11月的M2增速是13.7%,创造了17个月以来增速的最高。而且2015年全年的增速,可能也是最近几年最高的。年初的时候,政府工作报告给出的预测是12%左右,现在看来大大增加了。


降准是增加货币供应量,降息是引导市场利率走低。其结果,都是增加市场流动性,这些流动性不去股市、债市就去楼市。但12月以来,降准降息的预期屡次落空,说明管理层对货币放水仍然比较谨慎。预计2016年会有两次左右的降息,每次0.25%;大概有四次降准,每次0.5%。如果人民币贬值速度偏慢,则热钱外流加快,降准次数会增加。


2、继续降低首付


目前,非限购城市的首套房商业贷款,首付比例基本上都是25%,肯定会下调到20%。此外,非限购城市的二套房、三套房的首付,也有望下调。这其实就是给楼市加杠杆。国家现在对楼市杠杆比较警惕,但最终又不得不加杠杆。


3、开发贷款有保有压


楼市不景气,央行会给开发商贷款放水吗?我的判断是,有保有压。因为国家想推动三四线城市降房价、去库存,同时推动房企重组、去产能。所以,对于一些房企肯定会收紧贷款,促使其降价或者接受重组。而一些大房企,可能获得更加宽松的信贷支持。当年煤炭行业重组时上演的一幕,可能在房地产领域重演。



4、住房公积金制度改革


改革包括几个内容:第一,将更多的人纳入住房公积金体系,享受低利率房贷,比如农民工、个体户;第二,放宽使用限制,可以异地使用,家庭成员、近亲绑定使用;第三,推进“住房公积金质押贷款资产证券化”,其实就是给住房公积金加杠杆,相当于给刚需购买者发放更多的补贴。


5、购房入户、减税、财政补贴


除了部分核心城市,大部分城市的落户条件会放宽。在三四线城市,对刚需购房者会有力度更大的减税、财政补贴等政策出台。


6、政府购买积压商品房


在一些城市,政府或许会用现金、土地补偿等方式,向开发商购买积压的商品房,用来做棚户区改造的安置房,政策性住房等。对于低收入阶层,会先租后买,以租金抵房款。


7、改变规划,调整容积率,甚至回收拍卖出去的土地


对于已经拍卖出去的住宅用地,如果销售前景极其不乐观,政府会接受开发商的申请,调整规划,降低容积率,甚至回收没有动工的土地,消化潜在的库存。


8、鼓励个人和企业成立房屋租赁公司


此项政策在2015年年底已经宣布,但尚未落地。未来在非限购城市,会鼓励个人、企业大量收购积压商品房,成立租赁公司,为社会提供租赁房源。这意味着,国家承认了购房者的投资性需求。这类租赁公司在获得贷款、税费等方面,可能获得国家的支持。


上述政策里,货币政策是最大的“核武器”,管理层会控制力度。但如果市场坏到一定程度,M2增速可能会达到一个比较高的程度,二套房、多套房贷也许会降低到接近首套房的程度。到那时,房价这条搁浅的船,可能会被波涛汹涌的人民币托起来。

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