为什么我们说“自住要早买,投资需谨慎”?

2020-05-15    来自:楼面

在深圳一路高歌猛进的同时,其他城市大多数楼市都走到了明显的下行期,今天看了一个中介的朋友圈,郑州的一个楼盘,为了卖房,竟然搞出了1万网签,5年首付分期的政策。

让人大跌眼镜,同时,武汉也传出了不少首付分期的广告海报。

特别是大湾区多个城市,一二手房价差明显,甚至出现了距离两公里,新旧价差50%的案例。所以几乎这个阶段,咨询我们投资房产的粉丝,我们基本都是一句话——自住要早买,投资需谨慎。

有些人不明白,为什么自住和投资是相反的两个状态,我们就展开来说说这个问题。

过去这些年,也就是自国内出现商品房至今,楼市绝大多数年份都是上涨的走势。特别是中国经济崛起初期,伴随着大量的城镇化和飞速发展的经济增长,在很多人都认为已经很高的时候,楼市我行我素不仅仅上涨,还有多次翻倍型暴涨。

只要不是抄短线抄到了经济危机, 剩余阶段几乎是都是赚的盆满钵满。

我们回顾最近十年:

从2008年以来,中国的房价涨幅一线城市有些甚至高达十倍,即便是差的二三线城市也至少两倍的涨幅,加上杠杆率的因素,无数人因炒房或者拆迁,实现财富自由,迈入A8A9资产的行列里。


全国大面积的上涨,让除了温州、鄂尔多斯康巴什这种特例以外,过去十年,几乎闭着眼睛买,买哪儿都会赚。

用这几年互联网的话说:房产市场就是风口上的猪,市场热的时候,猪都能飞起来。

但随着城镇化的放缓,“房住不炒”的全面贯彻,大量史无前例的行政手段调控,以及非常离谱的租售比,房地产的风口几乎已落幕。

闭着眼睛买房就能血赚的时代已经过去。

也可以说,中国房产市场这几年,基本没有再次短期翻倍的可能性。

但无论市场风口如何,房子是否从金融投资品回归居住价值。对于大多数人来说,更多的都是居住功能。

所谓“自住要早买”讲的就是:自己有实际居住需求的群体。这类人不光是首套婚房的年轻刚需,也涵盖了人到中年的换房改善,以及给父母居住或者人到老年时的养老需求。

只要你买房最终的目的是为了居住,那就应该早买。

原因有这几点:

第一,所谓早买早住。除了一线城市大多数都是新房市场,从网签贷款到实际交房,期房正常都要2年以上,加上装修装饰散味可达到3年以上。除非你买的是二手房,不然几年的等待是少不了的。

一个人或者一个家庭,到了该买房的年龄基本都是20岁以上,也就剩下几十年的寿命,人生如此短暂,早一年买,就早一年住。租住和住自己的房子,内心是完全不一样的。特别是作为婚房的群体,和准备找对象的群体,早买跟晚买境遇非常不同。

第二,对于刚需自住的人来说,即使买到手跌了,那也不至于断崖式,大多也是非常小幅度的,从租房也要房租的角度来说,其实没有什么。那一点点浮动,放在上涨的长河里来说,无非就是利润相对小了一部分。

房子目的是自住,几乎上也不会去卖。数年之后,整体的价值价格都在水涨船高,相当于只是你买的时候,这个商品没打折,可能后来有一个阶段的邻居们买,打折促销了而已。

第三,相反刚需能接受跌,却接受不了涨。就像股票,你不卖永远都是股份,有股份就有涨回去的可能。而房子买之后房价跌了还有房子,但一旦市场涨了,对于刚需来说,很可能带来的就是购房降级。

买不起原本要买的,涨的少了,可能三房变两房,涨的多了,估计不少人的首付就只能从市区变郊区了。没有人能精准预测涨跌,而一旦涨了之后没买,再后悔就已来不及了。

第四,上车了才能和市场同步。所谓上车就是可能不如意但先买了套房子,一旦买了,在需要置换的时候,市场好虽然要换的房子涨了、贵,但自己的也涨了也贵。市场不好,自己的房子价格不好,要置换的目标大概率也不会涨的很离谱。

第五,最最关键的是时间。房产的背后代表了户籍教育等等多方面的东西,对于大多数城市来说,有房子户籍才有处可落,孩子才有公办教育可言,特别是需要提前报名、看居住积分的城市,有可能因为买的晚,而延迟了孩子一年的教育。并且不少城市有颁布限售政策,不是随时都可以卖掉换房,此时早买的好处就特别明显,早买一天你就早解除一天限售。你可以限售解除不卖房。但你不能急着卖房的时候还被限售。

文首也说过了,中国房产市场近几年,基本没有再次短期翻倍的可能性。所以“投资需谨慎”。

估计有人要问了,都是涨跌都是赚钱,凭什么“自住要早买”,投资就得谨慎呢?楼市不是依然在走高么?房地产不是蓄水池么?如果我是自住加投资呢?

特别是这个,既自住又投资的。自己一定要把两项相结合,来提问买哪里好,要不要买。而实际上,自住和投资是两个完全不同的概念。

也可以说95%以上的情况下是不能同时满足的,最多就是你运气好,自住的房子最终确实涨了。但在选择的时候,他们两个考察的维度是大比例不同的。

这是最先需要搞清楚的一点。

然后我们来说纯投资,投资为什么要谨慎?


大概也是有这么几条:

第一:长远来看房子肯定是涨的,这基本是共识,每隔几年我们都感叹房价到顶了,不吃不喝多少年也买不起房,但几年之后随着收入的上涨、经济的变化、货币的贬值等等,我们会发现房价还是依然往上涨到我们想不到的新高度。


但那是基于中国这些年在世界经济中的变化,说白了,当别的国家10万的时,中国从2万涨到5万,5万涨到10万都很正常,但当别人还是10万的时候,中国很难从10万涨到20万。

中国基本很难再遇到历史中出现的翻番暴击,因为基数放在全世界来说,都已经非常大了。这个阶段再进场投资楼市,更多的是要赌长线上涨,赌楼市要比其他投资渠道更稳健的获利而已。

第二:当抑制房价过快上涨变成了“房住不炒”的时候,当全国一二三线城市集体调控,各种限购限售时,短期炒房获利空间就被收的非常窄。除了个别区域,大部分的房子,一旦网签之后,将进入毫无流动性的时间段,这时候无论你遇到了好的行情还是坏的行情,你都只能眼睁睁看着。

等你的房子有流动性的时候,一波好的行情可能就过去了。

第三:因为已经达到非常高的高位,无论是首付的资金成本还是后续利息月供都非常的高昂,这个阶段房子必须明显涨幅。不然甚至会出现几年后综合下来亏钱的状态。

比如16年之后购买惠阳大亚湾的客户,买的时候一万多,现在二手房有些和当初持平,而大部分还不抵当初买的价格,还亏钱。再加上首付的资金成本和月供,基本都是血亏。


更何况,纯投资的房产没有附加值,户籍、学区等等对投资者来说意义不大。它没有额外的价值的情况下,只能以涨幅来计算收益,加上国内大多数城市的租售比低到可怜,算算通货膨胀货币贬值,别说不涨了,哪怕涨的少的区域都是赔钱货。


第四:就如同刚刚举得例子,惠阳大亚湾这样的区域在全国并不是个例,对于房产不了解不熟悉的人,听了中介的所谓利好,所谓扩容,看上了楼盘某个精装的样板间,脑子一热就买了。直接就站在了高高的山岗上。不赚钱其实不可怕,如果你有一天会去住,也算有价值,但是大多数那些热炒的远郊区域,未来没有接盘侠,卖不掉才是最大的问题。


怕就怕,你盯着那点的租金收益,却没有想到自己的本金都很难拿回来。

比如上图刘涛今天在淘宝直播的惠州海景房,就是卖不掉的典型案例。

特别是对于已经有房的客户,二套没有了首套首贷的杠杆,容易站岗,杠杆率低。还很可能因为一套无效投资,占了房票错过了更好的机会,被迫全款进场。


总之,在现阶段投资一定是需要深思熟虑,不断学习对比之后才敢出手,而且也不能太过于乐观,更不能像刚需一样,先上车再说,毕竟,刚需的目的是为了有房子住。

今天本来想写先阶段投资房产的的核心逻辑,但思考的还不够完整,稍后我再把这个话题展开了写,有兴趣的可以关注后续的文章。



每周末出发,报名享独家优惠

姓名

手机号

手机验证码 获取验证码

×

恭喜您,报名成功

我们的工作人员会尽快与您联系,请保持手机通畅

关闭 ×

恭喜您,报名成功

我们的工作人员会尽快与您联系,请保持手机通畅

关闭 ×

Sorry,十分抱歉

关闭> ×

发送成功

关闭> ×