楼市政策

  • 发购房补贴、放宽预售条件.....多地助房企稳楼市

      连日来,为应对疫情对楼市的冲击,据不完全统计,已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多地出台措施保障房地产业稳定发展。  发购房补贴、放宽预售条件  “真金白银”助房企稳楼市  据经济日报报道,在新冠肺炎疫情冲击下,2月份不少城市出现了新房和二手房“零成交”现象,房企破产数量同比上升。  中新经纬客户端梳理发现,已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多地出台措施应对疫情助房企稳楼市。  其中,为减轻房企负担,上海、西安、无锡、南昌、南京等城市出台土地新政,分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续。  除土地新政外,深圳、郑州、武汉、长春还分别从解冻预售资金、帮助企业贷款、放松预售监管、降低预售标准来帮助房企渡难关。  深圳提出,部分房企可申请解冻不超过20%预售资金;截止3月23日,郑州市房管部门累计帮扶企业463家,帮助房企贷款5.6亿。武汉通过放松预售监管来缓解房企资金压力,长春降低预售标准,使得相关房企的预售条件放松。  另外,桂林、钦州、东兴、玉林等城市直接“真金白银”给买房者送福利,促进楼市稳定、健康发展。桂林指出,2月24日至6月30日期间在桂林买房契税全额补贴;钦州、东兴均规定,2020年3月1日至31日期间在市本级购买新建商品房(含住宅、商业、办公)的,按已缴契税为基数,契税补贴比例为100%;玉林规定,契税补贴额度为3月份进行商品房买卖合同备案的契税补贴比例为50%。马鞍山提出,首套普通住房交易购房补贴政策延期至2021年2月28日,最高可获得补贴房款1.5%。  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,未来会有更多城市出台稳定楼市的政策。措施不仅从购房补贴、放宽预售条件、延缓缴纳土地出让金,而且部分城市或实行房贷首付下调;放松限购限贷、融资信贷条件,从而达到稳定楼市的目的。  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从地方政府角度来讲,房地产作为城市重要产业,如果各地库存压力变大,各地调控或会放松,但各地也会谨慎考虑,防范炒房行为。  40天内五地新政接连被撤回  专家:地方试探政策红线  2月21日,驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》,提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%。一周后的2月28日,驻马店市人民政府主要负责同志被约谈,此后该政策文件被撤回。  3月3日,广州印发《坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》,其中提到,为优化商服类项目建设和销售管理,商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元;商服类项目不再限定销售对象,已确权登记的不再限定转让对象。3月4日早间,该通知被从官网撤回。当日晚22时18分重新被挂在政府官网上,上述内容均被删除。  3月12日,宝鸡印发《宝鸡市住建行业坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战稳企业稳民生稳发展若干措施》,各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策,公积金贷款最高额度由40万提高至50万。由此成为首个鼓励商业银行降低首付比例的城市。该文件发布未满12个小时就被撤下。  3月15日,济南新旧动能转换先行区管委会举行新闻发布会,对外发布《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》。两天后的3月17日,济南新旧动能转换先行区发布更正声明称,文件涉及“预售监管资金即征即返”;“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”的表述不准确,现予以更正。  3月24日下午,海宁市政府新闻办微博“海宁发布”发布消息称,在3月25日至4月24日云上房博会期间,“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。这意味着非海宁户籍人员在海宁可以买多套房。当日傍晚,上述内容均已被删除,当地政府部门也否认出台上述松绑政策。  3月22日,国务院新闻办公室举行应对国际疫情影响维护金融市场稳定发布会。中国银行保险监督管理委员会副主席周亮表示,要坚决落实“房住不炒”的要求,促进房地产市场的平稳健康发展。  中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,在符合“房住不炒”的原则下,针对刚需和改善应该出台一定的政策,这不违背楼市调控原则,也不会对市场带来太大影响,但包括海宁等松绑政策,的确有鼓励炒房的嫌疑。整体看,疫情下,少数放松房地产调控政策的城市都被叫停。而后续房地产政策的取向很可能有所改变。  张大伟补充道,虽然多个城市的政策“一日游”,但在地方财政压力下,预计后续依然还会有更多城市会试探政策底线。特别是三四线城市,财政压力大,松绑房地产调控,稳定活跃房地产市场的预期更强烈。(中新经纬APP)

    2020-03-26来自中新经纬   209阅读
  • 国务院改革土地管理制度 赋予省级人民政府更大自主权

    3月12日,国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》,赋予省级人民政府更大用地自主权。要求在严格保护耕地、节约集约用地的前提下,进一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度。《决定》明确,将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。同时,《决定》还提出,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆,试点期限1年。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制,根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果,对试点省份进行动态调整。《决定》要求,各省、自治区、直辖市人民政府要严格审查把关,特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地,切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地,维护被征地农民合法权益,确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策明确了两类权限的下放。这意味着,除了永久基本农田以外,相关农用地若是要转变为建设用地,那么相关权限将得以下放。即各省级政府可以决定土地的性质转变。此类规定使得土地性质转变空间增大,也让相关审批工作进一步压缩。严跃进介绍说,在以往实际操作过程中,尤其是在一些城乡建设用地增减挂钩的地方,耕地转为建设用地是有制度保障的,但是审批程序缓慢且相对繁复,这使得部分土地难以按时转变性质,影响了用地工作。“现在赋予省级人民政府更大用地自主权,使得各级省政府可以通盘进行考虑,这也有助于根据实际情况来进行建设用地市场的管理。其本质上也是城乡用地市场共同发展的体现。”严跃进说,“不仅如此,此类政策规定对于深化‘放管服’改革,以及改革各地方的用地政策等有积极的作用。”(记者 高伟)

    2020-03-13来自新华网 76阅读
  • 住建部:加快推动重大工程项目开工和建设 禁止搞“一刀切”

    2月26日,住房和城乡建设部办公厅发布关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知,低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工,中风险地区要有序推动企业和工程项目分阶段、错时开复工,高风险地区要确保在疫情得到有效防控后再逐步有序扩大企业开复工范围。涉及疫情防控、民生保障及其他重要国计民生的工程项目应优先开复工,加快推动重大工程项目开工和建设,禁止搞“一刀切”。全文如下:住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅,直辖市住房和建设(管)委,新疆生产建设兵团住房和城乡建设局,有关行业协会,有关中央企业:为深入贯彻习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神,认真落实党中央、国务院有关决策部署,加强房屋建筑和市政基础设施工程领域疫情防控,有序推动企业开复工,现就有关事项通知如下:一、牢固树立大局意识,有序推动企业开复工(一)分区分级推动企业和项目开复工。地方各级住房和城乡建设主管部门要增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”,切实提高政治站位,在地方党委和政府统一领导下,根据本地疫情防控要求,开展企业经营和工程项目建设整体情况摸排,加强分类指导,以县(市、区、旗)为单位,有序推动企业和项目开复工。低风险地区要全面推动企业和工程项目开复工,中风险地区要有序推动企业和工程项目分阶段、错时开复工,高风险地区要确保在疫情得到有效防控后再逐步有序扩大企业开复工范围。涉及疫情防控、民生保障及其他重要国计民生的工程项目应优先开复工,加快推动重大工程项目开工和建设,禁止搞“一刀切”。(二)切实落实防疫管控要求。地方各级住房和城乡建设主管部门要积极与地方卫生健康主管部门、疾控部门加强统筹协调,根据实际情况制定出台建设工程项目疫情防控和开复工指南,重点对企业组织管理、人员集聚管理、人员排查、封闭管理、现场防疫物资储备、卫生安全管理、应急措施等方面提出明确要求,细化疫情防控措施,协助企业解决防控物资短缺等问题。强化企业主体责任,明确已开复工项目施工现场各方主体职责,严格落实各项防疫措施,切实保障企业开复工后不发生重大疫情事项,全力服务国家疫情防控大局。(三)加强施工现场质量安全管理。地方各级住房和城乡建设主管部门要加强开复工期间工程质量安全监管工作,加强风险研判,制定应对措施,创新监管模式,严防发生质量安全事故。对近期拟开复工项目,简化工程质量安全相关程序要求,优化工程质量安全相关手续办理流程,鼓励实行告知承诺制,加强事后监管,可以允许疫情解除后再补办有关手续。对工程项目因疫情不能返岗的管理人员,允许企业安排执有相应资格证书的其他人员暂时顶岗,加快工程项目开复工。督促企业落实安全生产主体责任,加强工程项目开复工前安全生产条件检查,重点排查深基坑、起重机械、高支模以及城市轨道交通工程等危险性较大的分部分项工程安全隐患,强化进场人员开复工前质量安全、卫生防疫等交底,对准备工作不充分、防范措施不落实、隐患治理不到位的工程项目,严禁擅自开复工。督促工程建设单位切实保障工程项目合理工期,严禁盲目抢工期、赶进度等行为。二、加大扶持力度,解决企业实际困难(四)严格落实稳增长政策。地方各级住房和城乡建设主管部门要会同有关部门建立企业应对疫情专项帮扶机制,认真贯彻落实国家有关财税、金融、社保等支持政策,指导企业用足用好延期缴纳或减免税款、阶段性缓缴或适当返还社会保险费、减免房屋租金、加大职工技能培训补贴 等优惠政策。加快推动银企合作,鼓励商业银行对信用评定优良的企业,在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持,有效降低企业融资成本。大力推行工程担保,以银行保函、工程担保公司保函或工程保证保险替代保证金,减少企业资金占用。严格落实涉企收费清单制度,坚决制止各类乱收费、乱罚款和乱摊派等行为,切实降低企业成本费用。(五)加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误,属于合同约定的不可抗力情形。地方各级住房和城乡建设主管部门要引导企业加强合同工期管理,根据实际情况依法与建设单位协商合理顺延合同工期。停工期间增加的费用,由发承包双方按照有关规定协商分担。因疫情防控增 加的防疫费用,可计入工程造价;因疫情造成的人工、建材价格上涨等成本,发承包双方要加强协商沟通,按照合同约定的调价方法调整合同价款。地方各级住房和城乡建 设主管部门要及时做好跟踪测算和指导工作。(六)加大用工用料保障力度。加强部门协调联动,积极帮助企业做好工人返岗、建筑材料及设备运输、防疫物资保障等工作。统筹推进建筑业产业链上下游协同复工,加强上下游配套企业沟通,协助企业解决集中复工可能带来的短期内原材料短缺或价格大幅上涨等问题。强化企业用工保障,做好农民工返岗复工点对点服务保障工作,指导农民工主要输出地和输入地做好人员返岗的对接和服务,鼓励采用点对点包车等直达运输方式,减少分散出行风险。开展建筑工地用工需求摸查,及时发布用工需求信息,鼓励企业优先招用本地农民工,引导企业采取短期有偿借工等方式,相互调剂用工余缺。支持企业开展农民工在岗培训,鼓励有条件的地区设立复工补助资金,对农民工包车、生活、培训等提供补贴,解决农民工返岗的后顾之忧。(七)切实减轻企业资金负担。加快清理政府部门和国有企业拖欠民营企业账款,建立和完善防范拖欠长效机制,严禁政府和国有投资工程以各种方式要求企业带资承包,建设单位要按照合同约定按时足额支付工程款,避免形成新的拖欠。规范工程价款结算,政府和国有投资工程不得以审计机关的审计结论作为工程结算依据,建设单位不得以未完成决算审计为由,拒绝或拖延办理工程结算和工程款支付。严格执行工程建设领域保证金相关规定,保证金到期应当及时予以返还,未按规定或合同约定返还保证金的,保证金收取方应向企业支付逾期返还违约金。优化农民工工资保证金管理,疫情防控期间新开工的工程项目,可暂不收取农民工工资保证金。三、加快推进产业转型,提升行业治理能力(八)全面落实建筑工人实名制管理。所有开复工项目原则上实行封闭管理,严格按照有关规定落实建筑工人实名制,实时记录施工现场所有人员进出场信息,实行体温检测制度,严禁无关人员进入施工现场,最大限度减少施工现场人员流动。对不能实行封闭管理的工程项目,要明 确施工区域,做好建筑工人实名制管理,管控人员流动。有条件的工程项目要做到作业区、办公区和生活区的相对隔离,并对施工现场划分作业区域,根据作业特点定时记录区域内人员信息。(九)大力推进企业数字化转型。企业要加强信息化建设,更多通过线上方式布置工作、实施质量安全管理、召开会议、汇报情况、招聘队伍、采购建材和机械物资等,推进大数据、物联网、建筑信息模型(BIM)、无人机等技术应用,提高工作效率,减少人员聚集和无序流动。(十)积极推动电子政务建设。全面推行电子招投标和异地远程评标,对非必须到现场办理的业务,一律采用线上办理。对涉及防疫防控或保障城市运行必需等特殊情况的应急工程项目,经有关部门同意可以不进行招标。大力推行施工许可线上全流程办理和电子证照,进一步简化审批流程。有条件的地区可采用“在线申报、在线审批、自行打证”模式,不再经政府办事窗口现场办理。(十一)推动资质审批告知承诺制改革。实行资质申报、审批、公示、公告等业务的“一网通办”,鼓励采用邮寄等方式领取证书。各地可进一步扩大审批告知承诺制适用范围,减少资质申报材料,提高审批效率。四、加强组织领导,落实监管责任(十二)建立完善工作机制。地方各级住房和城乡建设主管部门要认真履职尽责,在做好各项疫情防控工作的同时,统筹开展房屋建筑和市政基础设施工程领域企业和工程项目开复工工作。结合地方实际,进行专题研究部署,加强与相关部门协作联动,切实采取有效措施,协调解决企业开复工遇到的实际困难和问题,最大程度减少企业负担和损失,帮助企业尽快恢复正常生产经营。(十三)加大指导监督力度。地方各级住房和城乡建设主管部门要加强对疫情防控期间企业经营的监测分析和指导监督,落实监管职责,明确责任分工,加强对新建、改建、扩建项目开复工的监管,强化疫情防控措施落实,及时上报实施过程中存在的问题及相关建议。充分发挥行业协会作用,及时了解市场运行情况和企业诉求。加强舆论宣传引导,打造各方协力、众志成城的良好氛围,坚决打赢疫情防控的人民战争、总体战、阻击战。中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅2020年2月26日

    2020-02-27来自中国网地产 342阅读
  • 2019年中国房地产总结与展望 | 营销篇

    2019年房地产行业依旧稳字当头:政策面上中央“房住不炒”仍为主线,地方落实“因城施策”政策有紧有松。全国商品房全年成交规模虽然稳中有升,但各城市市场分化加剧,部分三四线退潮明显。另外受制于融资窗口的持续紧缩,企业拿地意愿不强,整体市场环境较为低迷,加大营销力度成为企业向更高业绩冲击的首选方式,折扣力度也随着时间的推移逐步升高。2019年总结01全年可分为三个阶段,第四季度折扣力度增大纵观全年的营销节奏,可以看出由于今年房地产市场整体较为冷淡,房企营销从年初到年末热度逐步提升,范围逐步扩大,折扣力度也有不同程度的增加。整体可划分为三个阶段,从年初的三四线城市返乡置业至年中房企冲刺半年销售业绩,房企营销范围扩大;下半年至九月底第三季度整体较为平稳,主要在特价房折扣做文章;第四季度十一黄金周开始整体平均折扣力度加大至8-9折延续至今。上半年营销范围逐渐扩大,但整体折扣在9折之上上半年从营销范围来看,春节前后的营销多为返乡置业活动,主要集中于三四线城市,春节后由于部分二线城市如南京、杭州和郑州等城市推出人才新政,逐步扩大到二线城市。特价房营销方面也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区。让利方式多样化,从特价房、联动营销、老带新和实物赠送等传统常规营销方式,到五六月份以五一劳动节、端午节和618为时间节点的造节营销,以及针对一些企业展开专场团购营销等。折扣方面,整体折扣从9.5折左右逐步降至9折左右,整体营销力度较为平稳,其中特价房折扣力度较大,如恒大、绿城、富力、金科、中梁、雅居乐等房企出现8折左右特价房。三季度整体折扣仍在9折之上,特价房折扣力度增加进入三季度以来,整体优惠力度最高折扣仍在9折以上,折扣动作主要集中在特价房。在特价房规模数量上,先是小范围特定产品折扣开始增加,后整体来看逐渐由三四线扩大到二线城市及一线城市远郊;参与此类特价房的房企也进一步增多,如华润、绿地等国企、央企也均有较多项目加入;折扣力度上整体延续之前的8折水平,但对于走势弱库存多的区域,或去化难度较大的尾盘、大户型或商铺等折扣达到了76折。另外在付款方式上,下半年分期首付明显增加,出现了1成首付等营销方式。营销活动方式上团购营销增多,成为营销新趋势。四季度冲刺业绩加大折扣,双十一电商和自有平台双管齐下为冲刺年终销售业绩,10月以来越来越多品牌房企加入打折大军,且促销的范围也进一步扩大,折扣力度也进一步加大,最高折扣已达8折左右,8-9折的平均折扣也在第四季度延续下去。房企打折变得更加积极,范围扩大。加入打折阵营的品牌房企越来越多,如恒大、碧桂园在“十一”黄金周期间集中降价促销,且在十一月部分房企借助“双十一”购物狂欢节,将营销范围扩大至全国,区域或全国项目多盘联动增加。推广方式新颖,电商和自有平台齐发力。营销活动方面除了常见的活动营销和特价房以外,还出现了以“工程抵款房”为名义的降价促销方式,专场团购房企增多。且在11月,部分房企参与通过如阿里、京东及苏宁等电商平台推出双十一促销售房业务,除了团购和特价房等房企定制的营销活动外,还有平台购房券、佣金减免、车位补贴、物业费补贴及其他家居优惠等平台补贴活动。此外房企也通过其微信公众号、小程序及自建APP发布集团层面和区域公司大范围的营销活动,线上线下互动营销。十月起平均折扣力度加大,双十一现5折特价房。从十一黄金周开始,房企集中降价促销,折扣力度加大,部分房企最高折扣已达8折左右。十一月房企“双十一”通过电商平台和自有平台齐发力促销,电商平台上有特价房折扣最高可达5折左右,整体折扣则延续十月以来的8-9折优惠。02专场团购参与房企增加,营销方式更加细化二季度开始举办专场团购房企数量增加,且折扣力度有所上升。上半年,万科举办了“300+超级团购活动”,并取得了显著的效果。从三季度开始,荣盛、金科、阳光城等房企也进行了专场团购的定向营销,且优惠力度有所加大,其中富力10月20日举办的教师节专场团购活动,优惠力度最高达到83折。针对特定购房人群举办专场团购,营销手段更加精准化。近些年来,房企通过团购的方法进行优惠让利并不少见,但传统团购面对的客户群体较为广泛,不同客户的需求存在差异,可能出现众口难调的情况,最终导致团购活动与普通的折扣营销手法没有太大区别。而今年,万科、荣盛、阳光城等多家房企开始推出专场团购活动,与传统团购相比,专场团购一般仅针对特定的人群进行,例如教师、企业单位员工、公务员等有稳定收入的在职人员,营销手法更加精细化。这些特定群体由于在生活环境、工资薪酬、价值观等方面存在较多相似之处,对于房屋的需求更容易达成共识。例如,万科位于长沙高新区的金色梦想项目,针对长沙高新片区企业员工推出特定专场团购优惠。而对于在高新区上班且未购房的群体而言,在保证项目品质的情况下,通勤时间的长短会成为他们置业的重要考量,万科正是抓住了高新区客户的共同需求点,通过项目的量身定制营销方式,从而激发潜在置业人群的购买力。03房企重启全民营销,小程序上线丰富拓客渠道……本节内容略……04“电商+房地产”规模扩大,双十一花样促销……本节内容略……05一二手联动发力,成为房企渠道营销新重点一二手联动成为房企营销新重点。早在14年,万科与链家就有过合作,进行一二手联动营销的尝试。但之后随着楼市逐渐升温,新房供不应求,一二手联动逐渐退出舞台。今年,由于政策高压及库存去化压力大,开发商明显提升了对渠道的重视性。根据今年调研信息,开发商在售项目普遍在使用中介渠道做销售,尤其是对于当地带客能力较强的中介,依赖性明显增加,渠道费用集中在1%-3%之间,某些库存压力较大的城市甚至出现“渠道为王”现象。对于一二手联动营销,开发商应做到“张弛有度”。使用渠道加快项目销售,充分利用双方优势,本应是共赢的事。但也存在部分开发商过度依赖渠道,从而推高渠道费用。开发商应该尽量避免这种情况,毕竟渠道可能会加重企业的营销成本。根据报道,11月8日召开的天津住建委内部会议中,就曾针对新房渠道费用过高等问题提出若干意见,建议新房中介机构调整渠道佣金点位,最高不得超过二手房佣金点位(2.5%)。开发商与众多中介商之间如何建立好联系以及平衡利益,将是值得考虑的问题。2020年展望01短期内市场情绪难以反转,积极营销仍是企业工作重点年末的政治局会议强调全面做好“六稳”工作,并未提及房地产,中央层面仍释放房地产政策稳定的信号。而伴随着各城市房地产市场的逐步分化,部分城市已经开始出台放松政策,包括佛山、成都等城市在内都推出了不同程度的限购放松。但是从市场数据来看,观望情绪仍然浓厚,全年商品房销售总额与去年基本持平,房企业绩依然承压。而面对竞争加剧,集中度不断上升的行业环境,房企仍需向更高业绩发起冲击。未来一年内,行业仍将以平稳发展为主基调,积极营销抢收业绩仍然是房企运营的重要命题,尤其是面对不同城市分化的市场情况,房企营销也将更加具有针对性,而融资政策的持续紧缩也将使得房企更加关注销售回款指标。02拓展更有针对性的渠道营销将成为房企未来营销的重点方向从19年房企营销来看,企业越发开始重视对渠道的搭建,目前主流房企已经形成了一二手联动的中介投放宣传、自有平台推广、房企+电商、小程序等一系列渠道。渠道营销在提高企业曝光度,集中展示以及增强客户粘性方面具有重要意义。但需要注意的是,虽然一二手联动的渠道营销在拓客方面卓有成效,企业应注意把控与中介机构的关系。平台渠道引流需要依托活动和内容发展,因此企业应结合品牌形象制定主题,通过创新活动增强与客户之间的联系。另外也可以借助其他平台进行引流,例如“房企+电商”模式就是通过双十一购物节为房企营销引流,而从今年结果来看,这种方式收效明显。在行业基本面持续低迷的局面之下,渠道营销俨然已经是企业打开局面冲击业绩的重要方式,可以预期未来房企对渠道仍将保持很高的重视程度。03将关注点拉回到产品本身上,提升产品力是业界新的共识在“房住不炒”、“美好生活”的政策大背景下,客户对企业的认知不再着重于规模,关注点更多落到了产品本身。在这种新的市场需求和竞争环境下,“产品力”就是企业最好的代言,其重要性不言而喻。我们可以看到房企普遍开始重视产品系的打造,规模房企更是已经开始实践智能科技化、项目管理信息化、采购透明化、精装决策生成一体化等一些措施,这些技术将是未来几年的新趋势,也将是房企的核心竞争力之一,因此回归产品本身,重视项目品质的打造也是房企未来需要关注的重要命题之一。04兼顾前后价格,注意折扣引起先期购房者不满带来的负面影响随着下半年房企折扣力度的持续加大,消费者维权事件的数量也在增多。虽然房地产本身具有投资属性,涨跌主要由市场决定,但是目前国内许多民众还是难以接受企业降价过快,更有部分情绪激动的消费者会出现打砸售楼处等暴力行为,这种现象往往会连累企业口碑。另外打折过多也可能会加重消费者对楼盘的持币观望情绪,因此企业在降价促销时应该尽量兼顾这方面的负面影响。资料来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

    2019-12-25来自克尔瑞研究中心 846阅读
  • 焦点|昨天住建部开了个重要会议 涉及2020年房价地价与调控

    12月23日,一年一度的全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。今天,一年一度的全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽在会议上全面总结了2019年住房和城乡建设工作,分析面临的形势和问题,提出了2020年工作总体要求,对重点工作任务作出部署。回顾2019年,会议指出住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,落实城市主体责任制,稳步推进“一城一策”试点,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。展望2020年,会议强调长期坚持房子是用来住的不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。中国房地产报记者发现,与2018年住建部工作会议内容相比,2019年的住建部工作会议内容发生了一些具体变化。今年在2020年的工作部署上,会议不再着重提及“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任。继续保持调控政策的连续性稳定性”等具体调控思路,而以“不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制”等表述作为工作指导。中国房地产报记者还注意到,近两年来,住建部大力推进保障房工作。在此次会议总结2019年的住建工作上,会议提出加快研究完善住房保障体系,继续推进棚户区改造。截至11月底,已开工315万套,超额完成289万套目标任务。同时,在上一年的2018年住建部工作会议上透露出的这一目标任务数据是,截至11月底全国棚改已开工616万套,超额完成今年580万套目标任务。不难发现,连续两年超额完成棚户区改造工作目标。2019年实现了“三稳”目标回顾2019年,会议明确指出住房和城乡建设各项工作取得了新的进展和成效,稳步推进“一城一策”试点,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。一是坚决贯彻落实习近平总书记对住房和城乡建设工作的重要批示精神,扎实做好防范化解房地产市场风险、完善住房保障体系、加强城乡建设管理等工作,以实际行动践行“两个维护”。二是稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,落实城市主体责任制,稳步推进“一城一策”试点,房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。三是扎实推进住房保障工作,城镇中低收入居民住房条件不断改善。加快研究完善住房保障体系。规范发展公租房。继续推进棚户区改造,截至11月底,已开工315万套,超额完成289万套的目标任务。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,试点探索融资方式、群众共建等9方面体制机制。四是加快转变城市建设方式,城市高质量发展迈出新步伐。开展城市体检试点工作。加快城市信息模型(CIM)平台建设。继续推进海绵城市建设,基本完成城市排水防涝补短板阶段性目标任务,地级及以上城市建成区黑臭水体消除比例达84.9%。全面开展城市生活垃圾分类工作,颁布实施国家标准《生活垃圾分类标志》,46个重点城市居民小区垃圾分类平均覆盖率达到53.9%。加强城市管理服务,开展“市容环境大扫除、干干净净迎国庆”专项行动,以整洁、优美的环境庆祝新中国成立70周年。五是大力加强村镇建设工作,农村人居环境持续改善。全力推进农村危房改造,截至11月底,脱贫攻坚需改造的135.2万户危房已开工97.9%。开展钢结构装配式农房建设试点。推进农村人居环境整治,农村生活垃圾收运和处置体系已覆盖84%以上的行政村,非正规垃圾堆放点整治已完成86%的任务。六是持续深化建筑业供给侧结构性改革,建筑业发展质量和效益不断提高。开展钢结构装配式住宅建设试点,推广新型建造方式。推进工程建设标准、工程造价改革,完善建筑市场管理制度,深化建筑业“放管服”改革,落实工程质量安全手册制度,加强建筑施工质量安全监管。七是全面推进工程建设项目审批制度改革,优化营商环境成效显著。我国办理建筑许可指标世界排名从121位大幅跃升至33位。八是在城乡人居环境建设和整治中践行党的群众路线,美好环境与幸福生活共同缔造活动深入推进。结合农房建设和人居环境整治、城镇老旧小区改造、生活垃圾分类等工作,发挥基层党建引领作用,发动群众共建共治共享美好家园。九是深入开展“不忘初心、牢记使命”主题教育,全面从严治党向纵深发展。持续深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,坚持不懈加强党的政治建设,认真抓好漠视侵害群众利益问题专项整治,持之以恒正风肃纪,加强干部队伍建设。此次会议围绕深入学习贯彻习近平总书记对住房和城乡建设工作的重要指示批示精神,贯彻落实中央经济工作会议决策部署还提出了五个工作要求。中国房地产报记者发现,在第四点“着力推动高质量发展”的内容中,提到了城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重的内容。全国房地产行业从“增量开发”时代进一步转向“存量”时代。2020年抓好“三稳”城镇保障体系等九方面工作展望2020年,围绕深入学习贯彻习近平总书记对住房和城乡建设工作的重要指示批示精神,贯彻落实中央经济工作会议决策部署,会议强调要重点抓好以下9个方面工作:一是着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。二是着力完善城镇住房保障体系,加大城市困难群众住房保障工作力度。抓好完善住房保障体系试点工作,争取形成可复制、可推广经验。进一步规范发展公租房,强化对环卫、公交等行业困难群体的精准保障。严格把握棚改范围和标准,稳步推进棚户区改造。总结推广试点经验,进一步完善支持政策,做好城镇老旧小区改造工作。改革完善住房公积金制度。三是着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。四是着力提升城市品质和人居环境质量,建设“美丽城市”。深入贯彻落实新发展理念,把城市作为“有机生命体”,从解决“城市病”突出问题入手,统筹城市规划建设管理,推动城市高质量发展。建立和完善城市建设管理和人居环境质量评价体系,开展“美丽城市”建设试点。加快构建部、省、市三级CIM平台建设框架体系。系统化全域推进海绵城市建设,推进基础设施补短板和更新改造专项行动。全面推进城市生活垃圾分类工作,46个重点城市要实现2020年基本建成生活垃圾分类处理系统的目标。加强历史文化保护,构建全国城乡建设与历史文化保护传承体系。继续深化城管执法体制改革,加快建设城市综合管理服务平台。五是着力改善农村住房条件和居住环境,建设“美丽乡村”。总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验,提升农房品质和农村生活条件。加快推动农村生活垃圾治理,改善农村人居环境,推动建立县域美丽乡村评估体系。六是着力推进建筑业供给侧结构性改革,促进建筑产业转型升级。认真贯彻落实关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见。改革完善工程标准体系,深化工程造价市场化改革。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。继续完善工程担保制度,改革建筑劳务用工制度。强化建设单位工程质量责任,加强施工现场重大风险安全管控,确保建筑施工安全。七是着力深化工程建设项目审批制度改革,持续优化营商环境。推广各地改革经验和创新做法,进一步推进全流程、全覆盖改革,完善评估评价机制,加强社会监督,确保明年基本建成全国统一的工程建设项目审批和管理体系。八是着力开展美好环境与幸福生活共同缔造活动,推进“完整社区”建设。围绕改善城乡人居环境,继续深入开展“共同缔造”活动,使“共同缔造”活动与美丽城市、美丽乡村建设有机融合、统筹推进。试点打造一批“完整社区”,完善社区基础设施和公共服务,创造宜居的社区空间环境,营造体现地方特色的社区文化,推动建立共建共治共享的社区治理体系。九是着力加强党的建设,为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。巩固和拓展“不忘初心、牢记使命”主题教育成果,持续整治群众身边的腐败行为和作风问题。大力加强干部队伍建设,用好“致力于绿色发展的城乡建设”系列培训教材,持续加大对城市党政领导干部和全系统干部的培训力度。

    2019-12-24来自中国房地产报 356阅读
  • 2019年中国房地产总结与展望 | 行业篇

    2019年楼市在下行压力中韧性前行,虽部分城市购房需求尚未充实,但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下,整体行业规模仍较2018年微增;在土地购置面积增速持续回升下,房企开发投资额增速维持两位数高增速,并具有一定韧性。然而新开工面积增速保持低位,办公类库存不降反升,这一系列现象都表示着楼市依旧处于下行阶段。 预判2020年,我们认为,“房住不炒,稳字当头”的主基调还将延续,一方面居民购房行为将逐步趋于理性,全年销售面积有望小幅微降,基于房价上涨,预期销售金额有增无减;另一方面房地产开发投资额保持稳中微降的趋势,施工、竣工加速将为其提供稳固支撑。此外,新开工面积累计增速逐步回落,受资金面趋紧和基数较低的影响,土地购置面积增速或将持续回升,但增幅相对有限。2019年商品房销售面积、金额的体量与增速自年初以来经历了先升后降的趋势变化。具体而言,“金三银四”中基于部分二线城市及少数环核心三四线城市尚存轮动需求,各能级城市均出现了短暂的小阳春行情,新房销售面积及金额均出现了同比小增。但随后需求的空缺使得整体新房销售体量增速自年中起持续下降,至11月单月销售面积同比仅增1.1%。 分区域来看,各区域销售也表现出一定乏力感。中西部维持新房销售主战场地位,至11月中西部销售面积占比扩大至56%,但中部地区和西部地区1-11月销售面积累计同比分别下跌0.3%和上升3.8%,较2018年已略显无力。此外东部、东北地区销售面积增速降幅依旧处于负区间。目前来看,核心一二线城市依旧维持较高销售水平。一二线城市中部分城市销售表现较2018年确有一定回调,在各个销售节点零散出现了打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销模式。但从一二线城市销售体量来看,6月、9月、10月等销售节点均有新高表现,可见整体一二线城市需求尚且充裕,较高的销售水平继续保持。 三四线市场成交明显降速但并未失速。目前为数众多的广大三四线城市市场确有降温,前11月累计销售增速均低于2018年同期。但值得注意的是,在2019年的下行氛围中,三四线城市商品房成交比重确有逆市反升之势。具体来看,三四线城市成交占比至10月末已增至68%,可见三四线城市市场份额尚未失速,仍是整体行业体量的坚实支柱。 总的来说,在核心一二线城市销售增速有保障、三四线城市销售体量有支撑下,我们预计全年行业销售规模将同比微增,再创新高。参照2018年及2019年各月销售增速,我们预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。步入2019年以来,房地产开发投资额始终维持两位数高增速。年初在新开工面积与施工面积的双向推动下,开发投资额累计增速在一季度末冲至11.98%的历史高点,但随后在房企有意放缓开工速度下开发投资额增速缓缓回落。至11月,全国房地产开发投资额累计同比增10.2%,较1-10月增速继续收窄0.1个百分点,完成了累计增速的“七连降”。11月开发投资额增速的下降主要是由于新开工面积在本月有所回落,加之北方部分城市迎来“冻工期”,致使开发投资额增速走低。 需要注意的是,2019年全年开发投资额得以在大体量下保持高增速是高水平施工面积与后进发力的土地购置面积共同作用的结果。房企月均施工面积较2018年有明显上升,这在一定程度上奠定了开发投资额高增速度的基础。2019年全国月均施工面积达2.22亿平方米,超2018年月均水平14%。在新开工面积增速持续下降的背景下开发投资额增速无力继续冲高,但较高的施工水平在一定程度上保障了开发投资额具有较高体量,同时下半年开始发力上扬的土地购置面积放缓了开发投资额增速回落的速度。从月度走势来看,2019年房企土地购置面积在走出上半年底部徘徊后,下半年随着核心城市优质地块陆续供出,品牌房企逆周期拿地下土地购置面积增速持续回升,前11月土地购置面积累计增速降14.2%,较前10月收窄2.1个百分点。 值得注意的是,土地市场的购置热主要体现在对核心城市优质地块的争夺上,整体土地市场依旧平稳。这一方面是地价并未出现非理性攀升,下行周期内房企依旧贯彻谨慎拿地作风,地市依旧“价稳”,溢价率水平持续低位;另一方面是供地愈发精准,在资金面管控持续趋严、土地成交放量的情况下,流拍率却没有继续上升,说明地方政府在土地供给和地价设定上更加贴合市场需求。 整体判断而言,随着年末优质地块的继续成交,2019年全年土地购置面积增速虽难免继续负增长,但降幅将继续收窄。步入2019年下半年以来,随着楼市调控政策的逐步发酵,购买力的持续释放,销售的增长惯性明显降低,加之金融政策收紧,房企资金面的情况也不容乐观,以此造成了房地产开发投资额增速的缓步下行,新开工意愿偏低,拿地态度也相对谨慎,楼市基本面“承压”。 就当前情况来看,商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势,但增速明显放缓,上涨动力略有不足,市场降温征兆已然显现:一方面部分城市需求透支严重,四季度去化率降至年内新低;另一方面多数房企为了加快销售冲刺年终业绩,也采取了打折促销、精装该毛坯、特价房等诸多以价换量的营销模式,但在“买涨不买跌”心理的作用下,市场观望情绪还是比较浓厚,成交情况远不如预期。 正基于此,我们认为2020年这样的趋势还将延续,全年商品房销售面积将保持小幅微降,而房价攀升背景下商品房销售金额仍会有增无减。虽然总量上变化不大,但是因轮动作用和“因城施政”调控政策的影响,不同能级城市间还将持续分化,具体来看: 核心一二线城市销售规模仍有望保持稳步增长态势,主要源于这些城市整体基本面良好,人口净流入使得本地购房需求基数庞大,产业经济支撑也使得居民购买力稳步提升,尤其在楼市低迷的大背景下,这些城市的“抗跌”能力将明显好于普通三四线城市,2020年预期仍将有一波刚需和改善需求有待释放。 中西部等欠发达地区三四线销售形势不容乐观,或将面临巨大的回调压力。首先,去库存刺激政策逐渐退出,棚改货币化安置比例下降带来的负面效应还将延续;其次,多数三四线城市房价经此轮行情带动,基本已上涨至阶段性购买力极限,刚需购房者“捉襟见肘”现象比比皆是;此外,经济下行的压力也将直接波及三四线产业经济,加剧楼市的不景气。2019年4月以来,新开工同比累计增速一直处于下行通道,预期2020年这样的趋势还将延续,二季度增速或将转负,主要基于以下几点: 一是基于当前的市场行情持续走弱,明年毋庸置疑将成为房地产的销售“淡季”,去化不佳的直接影响不仅会导致房企的资金压力变大,从而影响开工进度和工期。 二是房地产金融政策“易紧难松”,近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。防范金融风险仍是一贯坚持的方向,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。 三是新开工通常滞后于土地成交两个季度左右,2019年土地购置面积创十年来新低,这也将直接“拖累”明年的新开工指标,房企不得不面临“无地施工”的尴尬境况。 此外,不同能级城市也将产生分化,土地出让最多、成交比重最大的三四线城市新开工量可能因销售不佳等因素大幅下降,而一、二线城市又有地价相对合适项目开工销售,这些城市新开工面积料将同比增长。预判明年,我们认为在整体房地产行业政策面没有出现大幅宽松信号的情况下,资金面趋紧也会迫使房企拿地态度日趋谨慎,土地购置面积增速仍会保持相对低位,考量到当前已经有部分城市诸如西安、宁波、武汉、合肥土拍市场出现了回暖迹象,加之今年基数较低的缘故,因而预判增速也将从低位缓慢回升,整体降幅会不断收窄。 值得注意的是,2020年土拍市场的结构分化也将更加明显,低迷的行情走势将促使房企拿地更为“聚焦”,核心一二线城市因基本面良好,经济实力雄厚,人们购买力存在支撑,投资风险相对偏低,土地市场将持续回暖。而三四线城市因棚改政策收缩致购买力普遍丧失,加之产业“积贫积弱”,投资风险逐步加大,房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线,因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。从2019年房地产开发投资额累计增速的变化来看,自2019年4月开始一直保持着稳步下行的趋势,一定程度上与销售持续走弱,融资面收紧等负面因素密切相关,预判2020年,我们认为,房地产开发投资额累计增速下行趋势依旧,但降幅不会过大,基本全年将维持在8%左右。究其原因,无外乎以下两点: 一是受土地购置面积、新开工面积等先行指标影响,房地产开发投资额累计增速将维持降势:目前来看,土地购置面积增速虽缓慢回升,短期内仍难由负转正,加之房企因融资渠道不畅,新开工意愿难免受到影响,因而开发投资额增长难免受其“拖累”。 二是施工、竣工提速带动建安投资增长,从而为开发投资额提供稳固支撑。前2年因行情大好,房企的工作重点基本都集中于销售,因而也导致了销售、竣工的剪刀差不断加大,后期随着行情转淡,叠加前期销售的房源开始批量交付,房企不得不加紧工期,加快施工和竣工的速度,以此实现资金的回笼,这也一定程度上刺激了房企建安投资的增加,从而为开发投资额提供了稳固支撑。本文为《2019年中国房地产总结与展望:行业篇》删减版文章来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

    2019-12-20来自克而瑞研究中心 202阅读
  • 中央给2020年楼市这样定调,透露4大关键信号

    一到年底,很多想买房的、没买房的,都想知道明年房地产市场到底会怎么走。这两天,年末最重要的中央经济工作会议一开,明年房地产调控的调子基本就定了。会议透露出哪些重大信号?未来能靠炒房暴富吗?楼市究竟何去何从?调控政策会出现大转弯吗?中央经济会议再次明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。再提“房住不炒”,显示了中央遏制房价过快上涨的决心,意味着国家对房地产市场的调控不会“因噎废食、半途而废”。再提“房住不炒”,说明对真实居住需求的保护力度将进一步加大,未来的微调政策将更有利于刚需,这给刚需购房者吃下了一粒“定心丸”。再提“房住不炒”,表明严监管态势将得到延续,未来楼市政策将会继续打击投机行为,这也彻底击碎了投机者对房价再次反弹的幻想,想靠炒房暴富的炒房客们彻底凉凉了。“稳地价、稳房价、稳预期。”会议重申“三稳”,意味着各地方政府对房地产市场的调控不仅不能放松,还要进一步加强管控趁势涨价、趁势干扰市场秩序的行为,从而促使房地产市场和预期进入稳定通道之中。值得注意的是,相比于前几年中央经济会议对于房地产的表述,今年更加强调了稳定的重要性——促进房地产市场平稳健康发展。因此,未来房价的稳定依然是重中之重。对于过热城市——调控会持续保持一定的高压。对于房价下行压力较大的城市——或有支持性政策出台,保持购房者心态稳定。业内专家预计,未来房地产市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。这次会议,有一个很重要的提法,就是“全面落实因城施策”,取代了去年的“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”。这意味着,权力进一步下放到了地方,各地可以灵活制定楼市调控政策,一城一策、甚至一城多策,都是可以的,不再搞“一刀切”。这是因为,不同地方有不同的实际情况。有的地方外来人口流入压力大,市场供需关系紧张,楼市蠢蠢欲动,就要“压一压”,防止被一些投资投机需求“带节奏”,别让趋势起来了,炒房团又死灰复燃。而有的地方本身不是热点城市,近年来楼市向淡,成交低迷,过于严厉的调控政策已经挡住了人民群众释放刚性需求、合理适度改善生活的脚步,就显得不合时宜了,就需要吹吹暖风,“保一保”。但是,不管用什么手段,最终目标都只有一个,就是要“稳”,避免大起大落,最终都是为了促进房地产市场平稳健康发展。对亿万城镇居民来说,这次会议还释放了一个重大利好!会议提到,“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。”这意味着,棚户区改造将逐步退出历史舞台,城镇老旧小区更新改造即“旧改”将接力“棚改”,成为城市困难群众住房保障工作进入下一阶段的重要主题。这是因为经过10年大力建设,“大拆大建”的棚改搞得差不多了,目前任务已经基本完成,各地已纷纷降低或取消了货币化补贴。下一步,就要对城镇老旧小区“修修补补”,包括水电气路改造、铺设光纤通讯设施、加装电梯、配建停车场,等等,使生活在其中的居民,尤其是低收入群体、困难群众居住更加舒适,出行更加方便,从而感受到城市发展日新月异带来的红利,以及党和政府的温暖。来源:经济日报微信公众号

    2019-12-19来自房地产观察圈 2005阅读
  • 2019年中国房地产总结与展望 | 政策篇

    2019年,金融政策整体总量宽松,但居民房贷、企业融资前松后紧,5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”,尽管LPR利率中枢下移,但房贷利率依旧易涨难跌。棚改开工量显著缩水,“计划减量、实际超量”也在预期之中,货币化安置比例降低,多数调研城市拆迁进度显著放缓。中央定调三阶段变化:3月份两会表态“防止房市大起大落”,7月底政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份新华社重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控;8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。 展望未来,中央控金融防风险,确保不发生系统性金融风险,房地产行业也是去杠杆最重要的领域。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧;而在LPR利率中枢下移的作用下,房贷利率将稳中有降。地方调控“外松内紧”,稳定仍是下一阶段房地产调控政策主基调,人才新政将继续发力,“四限”调控局部放松,但整体政策环境将持续偏紧。中央政策层面从年初的平稳预期转变为年中的加码预期,再到年末的平稳预期。3月份两会表态“防止房市大起大落”,4月份中央政治局会议重申“房住不炒”,7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,12月份中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。 3月3-15日,两会作为政策风向标,引发市场广泛关注,主要涉及以下4个方面:其一,从“坚决遏制房价上涨”到“防止房市大起大落”,侧面映证未来楼市预期的转变;其二,平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任,地方政府将有更多的政策自主权,可以根据市场实际情况,及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性;其三,信贷政策适度纠偏,企业去杠杆居民稳杠杆,着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境;其四,稳步推进房地产税立法,考虑到立法程序的复杂性,2020年或将提交审议。 4月19日,中央政治局会议进一步重申“房住不炒”的政策主基调,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效机制。与此同时,住建部明确将房地产长效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度,并对一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。5月18日,住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。我们认为中央始终坚持“房住不炒”的定位,保持政策的连续性和稳定性,防止房地产市场出现大起大落,进而落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。而在具体的执行层面,中央已将更多的政策自主权赋予地方政府,要求夯实城市政府主体责任,确保房地产市场平稳健康发展。 7月30日,中央政治局会议明确提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。我们认为市场默认的“夜壶”理论已经失效,即使中国经济再困难,也不会重走刺激房地产进而挽救经济颓势的老路。房地产政策层面已由年初的平稳预期转变为年中的加码预期,意即“四限”调控仍将从紧执行,房价仍是不能碰的红线,城市房价也是决策层监管房地产市场的重要信号。 12月12日,中央经济工作会议提出:要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。区别于7月底中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,本次会议重申坚持房住不炒的定位,落实因城施策、“三稳”的长效机制,房地产政策层面明显缓和,稳定将是下一阶段调控政策主基调。地方调控历经三阶段变化:1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控,着力打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期;8月份以来,人才新政不断发力,上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。 年初,市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑,政策层面谣言满天飞,真实反映市场浮躁心态。譬如,济南、南京取消限价,青岛、郑州取消限购皆属谣言。当然,部分城市政策执行层面确有放松,典型如南京,一季度仙林湖等板块新开盘项目售价皆突破所在片区限价上限。又如阜阳,率先取消限价,住宅备案价格不受土地出让限制,房企可根据市场价格自行调整。 与此同时,海口、西安、南京多城纷纷调降人才落户门槛,涉及放宽人才落户的年龄限制,取消购房落户的面积限制,降低落户的社保缴纳门槛等。石家庄全面放开城区、城镇落户迁入条件限制,实行“零门槛”落户。呼和浩特、宁波等多市更是落地人才购房补贴这类刺激性政策,典型如呼和浩特,本科及以上学历的应往届毕业生可半价买房。又如宁波,高层次人才最高可获60万购房补贴。 4月27日,丹东率先落地限购、限价,非户籍家庭在市区范围限购1套新建商品住房,同一楼盘售价每月环比涨幅不得超0.6%,就此开启热点城市升级调控的大幕。 而在被住建部点名预警提示之后,苏州房地产调控层层加码,一时到无以复加的地步。5月11日,苏州落地限售令,园区、高新区等部分重点区域新房限售3年,园区二手房限售5年。5月24日,苏州多部委召开座谈会,明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内。7月24日,苏州限购、限售双升级,非户籍家庭在苏州市区、昆山、太仓购买首套房,3年内需连续缴纳2年及以上个税或社保;新房、二手房限售区域皆扩容至市区范围,其中新房限售3年,二手房限售5年。 6月20日,西安升级限购,政策力度相较严苛,新晋落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保更是满5年才能在限购区域买房,并将临潼区纳入限购范围。核心动因在于房价上涨过快,西安房价同比涨幅连续6个月领跑全国。与此同时,受限于房价大幅上涨,大连、洛阳相继落地限价令,并采取暂停网签备案等惩戒措施。 综合而言,决策层调控房地产的决心已定,地方调控更关注房价红线,房价仍是不能碰的红线。 8月份以来,人才新政不断发力,“四限”调控局部放松。具体而言,上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购,典型如上海临港新片区,非户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人,社保缴存年限也由原先的连续缴满5年缩短至连续缴满3年;又如成都天府新区直管区,招商引资企业员工、行政企事业单位员工、引进人才等三类人员购房,不受户籍、社保缴纳时限的限制,但限售5年。 长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛,典型如长沙,专科以上学历或技师以上职业资格的人才,购买首套房不受户籍、社保缴存年限的限制;又如江门,调降港澳台、重点招商企业、持有广东省人才优粤卡等三类家庭购房门槛,无社保缴纳年限要求。展望未来,我们认为中央将控金融防风险,坚决打好三大攻坚战,确保不发生系统性金融风险。 近期,央行行长发表题为《坚守币值稳定目标,实施稳健货币政策》的文章,明确提出:综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节,前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节,但绝不等于对房地产放水,防范金融风险仍是一贯坚持的方向。另外,从去杠杆的角度来讲,现阶段房地产行业也是去杠杆最重要的领域。 预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌,但结构性宽松可期。房地产融资有望边际改善,但房企整体融资环境依旧偏紧,监管核心在于房企融资用途的合规性,保证未来施工和竣工的有序进行;而在LPR利率中枢下移的作用下,按揭贷款仍是银行信贷优选,2020年房贷利率大概率稳中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性购房需求。可以预见的是,稳定将是下一阶段房地产调控政策主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,落实一城一策、因城施策的长效调控机制,夯实城市政府主体责任,切实把稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。 地方调控“外松内紧”。限购、限价、限售、限签等“四限”政策仍是地方调控重要抓手,政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市可以根据房地产市场实际情况,及时调整未来政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。 预计2020年人才新政将继续发力,更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛,逐步放开人才购房限制性措施,“四限”调控局部放松。不过,我们认为改变经济过度依赖房地产,已然上升到国家的政治高度,并将是长期的战略选择。本轮调控政策难言实质性转向,房地产整体政策环境将持续偏紧,“四限”调控注定将贯穿更长的时间周期,进一步落实房地产长效管理机制。 文章来源:克而瑞地产研究(cricyjzx)

    2019-12-19来自克而瑞研究中心 528阅读
  • 明年楼市“稳定”为主呈现五大趋势

    2018年楼市依然是明显的“调控年”,楼市调控延续了2017年的基调,重视长效机制,构建房产分类阶梯式消费,解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。同时注重边调边打,在调控的同时重点打击楼市乱象,既抓典型又严监管。而房价则在上下半年呈现泾渭分明格局,7月份中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号,这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”,在剥离投机属性之后,住宅的居住属性被充分强化,住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。2018年10月份,购房者信心指数环比下降4.2%,同比下降12.9%,为2017年1月份以来最低点,直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月份,经纪人信心指数环比下降0.6%,同比下降8.9%,也是2017年1月份以来最低点,经纪人信心指数的下降,则更能体现出楼市的实质性降温。2019年的房地产市场要用一个字来形容就是“稳”:地价稳、房价稳、预期也相对稳定,在整体趋稳的形势下,还将呈现五大明显趋势:其一,楼市调控长短结合的节奏不变,长效机制更深入。着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计,不但表现在住房发展规划落实,住房和用地供应结构调控,更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。而在落实长效机制的基础上,短期调控力度依然从严,针对需求端限购不会放松,但针对首套房支持性政策或将强化,针对改善型需求限制政策有望出现松动,总体依然会体现“房住不炒”,即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。其二,城市分化加剧,不同城市间的市场变化将呈现明显差异。一线城市价稳量降,2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少,尤其是二手房成交量将可能长期持续在一定较低水平,但成交价格继续下探的空间有限。二线城市中的部分热点城市降温可能加速,不排除部分楼市房价出现较为明显的波动,而更多二线城市的将呈现缓慢降温趋势。三线、四线城市的分化将在2019年表现尤为明显,值得关注的是,已完成“去库存”的城市,在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施,成交量也将迎来进一步下降。其三,商品房整体销量见顶,但房企规模化仍将持续。2019年商品房市场的成交量接近顶点,甚至商品房成交量会微低于2018年,但房企的竞争却更为激烈,龙头房企规模化的脚步有所放慢,但中型房企之间的竞争将出现“白热化”。一方面部分房企将重心重新调整回一线、二线城市,例如绿地、阳光城、中梁地产品牌房企已经从2018年开始加大在一线、二线城市的布局,而另一方面,部分房企依然坚定看好三线、四线城市甚至加大在三线、四线城市的布局力度,努力抓住三线、四线城市的去库存政策的最后红利期,期望继续维持高周转方式快速拿地、销售,以期实现企业短期业绩的快速提升。其四,融资难依然是摆在众多房企面前的重要困难,不同阵营房企融资难度差别会更为明显拉大。大中型品牌房企的日子会相对好过一些,金融机构未来依然会优先考虑地产50强、地方龙头;中小型房企则愈加难过,不但要面临融资难,还要承受不断提高的融资成本压力。但如何面对偿债高峰,不断扩大规模的同时加速销售资金回流则是各类房企都必须面对的重要问题。持续融资强压下,2019年企业之间的并购、项目转让更为普遍。中小型房企融资状态非常不乐观,更多小型房企由于资金压力,会不得不选择与中大型房企合作开发,或者被并购。同时,中大型品牌房企手中的项目受开发进度、公司短期发展战略等影响,也有可能需要在短期内进行相应地优化和盘整,因此转让、合作等现象也会明显增多。其五,租赁行业将迎来“管控年”,2019年长租公寓仍然是众多企业觊觎的市场,更多中小房企也将加入到租赁市场的竞争之中。在租赁市场快速增长之下,2019年将强化租赁行业的规范化发展,对租赁运营方的监管将加强。尤其会加强对于资金的监管,包括对“租金贷”等金融产品的监管,各地将进一步出台相应的管理细则以保障承租人和房产出租方的资金安全。另外对于长租公寓普遍存在的租金收益率低、成本回收期长的问题,还将会给予了更多的金融政策支持。

    2018-12-10来自证券日报2018-12-08 595阅读
  • 历经108年驶入新时代 漳州拥有铁路线500多公里

    漳州的铁路梦,108年前就“启航”。清宣统三年(1911年),当时海澄县管辖的江东桥和嵩屿作为起点站和终点站,拉响了火车鸣笛声,漳厦铁路通车营运。1930年以后,漳厦铁路停运,漳州又进入没有铁路运输的历史。漳厦铁路尽管只是一条“前不过海,后不过江”28公里的“盲肠铁路”,漳州铁路梦也没能全部实现,但是开了全省修建铁路的先河。1954年,在原抗美援朝部队回来的铁道兵展开劳动竞赛,开始修建鹰潭铁路。三年后,这条称为福建真正意义上的铁路正式建成通车。在鹰厦铁路漳州段,火车蜿蜒在九龙江北溪河谷和大山,飞奔漳州平原后途经海堤至厦门,联接起海峡西岸和江西腹地。它全线车站总数44个,在漳州境内贯穿了华安、长泰、龙文、芗城、龙海等五个县(市、区)的13个乡镇。在漳州大地驰骋的鹰厦铁路列车,也贯穿漳州人用铁路连接漳州和厦门的梦想。当时,它在漳州的铁路营业里程为128公里,起初只是在漳州的郊区郭坑经过。某种程度上,漳州段只是鹰厦铁路的“过境铁路”。但是它再次开启漳州的火车历史,产生深远影响。几十年前从漳州到福州或者外地读书的学子就深有体会。20年前从长泰到福州读书的邓先生说,当时绿皮的铁路客车平均时速40公里上下,华安到福州坐火车要10几个小时,往往要睡上一晚醒来的第二天才会到。漳州铁路的巨变沐浴在改革开放的春风中奋勇前行。随着改革开放的深入和漳州经济的高速发展,鹰厦铁路运能和运量矛盾突出。运能不足首要原因在于运行的速度过慢。为此,1979年,鹰潭铁路轨道开始改造,到1993年12月26日,鹰厦铁路又全线实施电气化,成为华东地区第一条电气化铁路,将既有列车最高运行时速从40公里提升至100公里。1998年以前,作为唯一进出福建省的铁路通道,鹰厦铁路构筑起漳州的经济走廊,解决大量人员和物资运输需求。原为漳州站、现为漳州北站,是漳州市的第一个火车站。漳州站老职工戴以智对当时的车站盛况记忆犹新,“原来有上海车、鹰潭车、杭州车、南京车,还有去武夷山等,每天有上万人。这里上不完,要把剩下的旅客用货车的车皮拉到郭坑站,转乘其他车!还有中国女排姑娘们每次来漳集训,都是在这个站上下车的。她们一出现,旅客就轰动!”他回忆说。变化的还有,鹰厦铁路在漳州的运输网络,也从北偏东的一条干线扩张成网状的格局。郭坑至漳州支线11.3公里。漳州糖厂的老职工们也很怀念,当时用于原料运输的三条小型铁路,就是鹰厦铁路漳州支线。走过了64年,鹰厦铁路周边的高速铁路如雨后春笋层出不穷。2012年6月30日,时速200多公里的“子弹头”取代慢悠悠的“绿皮火车”,龙厦动车组让漳州进入了动车时代。西边的南靖6个乡镇广大民众,他们的出行有了时速200多公里的动车。漳州到福州的铁路时间也从11小时缩短为近2小时。而角美站到厦门站的距离,坐动车也就10分钟左右。动车安全、便捷、服务好,受到旅客的认可,也加快了沿途同城化的进程。不少人将家安在漳州,往返于漳厦两地,“双城记”成为他们的生活常态。时隔一年,漳州南部区域的漳浦、云霄和诏安又上演了“铁路大戏”。出省铁路从“唯一”变为“之一”,不再独自辉煌。2013年12月28日,厦深铁路通车运营,串连厦门、汕头、深圳三大特区。厦深铁路漳州段134.6公里,设有角美站、漳州站、漳浦站、云霄站和诏安站。漳州出省的铁路通道又打通一条,站点也越来越多。尤其与龙厦铁路交会,使得漳州站成为“枢纽铁路站”。300多公里的高铁时速,给漳州周边区域带来了一场翻天覆地的变革。花3个小时到深圳的漳州人感受到更多的高铁速度和温暖!漳州铁路还托举着一个个远行的希望。最近,漳州人可坐高铁直达香港,而且全程只要4小时。而这只是铁路成为“说走就走”的旅游大通道的一个缩影。如今,漳州拥有铁路线500多公里,形成纵横交错的铁路网,在东南西北和全国的铁路网连成一片,成为沿海铁路大通道的重要一环,最北直达北京,最南可直达香港、昆明。据统计,漳州高铁日开行136趟,日均载客13110人。新时代,漳州的铁路梦还在持续变成现实。在2017年漳州市政府正式印发《漳州市“十三五”综合交通运输发展专项规划》,其中铁路(含城际轨道交通)计划完成投资266.5亿元,建设总里程492公里。争取将渝长厦高铁客运专线、漳汕高铁客运专线、沿海铁路货运专线列入全国铁路网规划,力争早日实施。加快推进福厦(漳)高铁客运专线漳州段建设,力争“十三五”末建成。此外,今年底或明年初,福建境内将开通南龙铁路,福建就将形成一条环形高铁圈,漳州也将在环形高铁圈内。(记者 罗培新)

    2018-10-17来自闽南日报 1095阅读
  • 国务院:房价上涨压力大的城市 尽快取消货币安置!

    10月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。国务院常务会议指出,近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作,累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”,今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上,对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。会议指出,下一步将要按照今年政府工作报告确定的新的三年棚改计划,督促各地加快开工进度,加大配套基础设施建设,严格工程质量安全监管,保证分配公平,确保按时完成全年棚改任务;其次,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策,并且各地要严格评估财政承受能力,科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。去库存任务的结束,意味着之前致力于去库存的政策也将退场。而以货币化安置为主的棚改模式,曾是促进三四线城市去库存的最大功臣,如今也将“功成身退”。中房购评论员认为,预计未来棚改货币化政策会更加因地制宜,针对不同区域的市场情况采取相应政策,进一步促进房地产完善健康发展。

    2018-10-10来自中国政府网 721阅读
  • 消息称即日起:漳州首套房首付比例提高至30%

    根据厦门地产资讯的消息 8月2日起,漳州、泉州、龙岩等多地首套房首付比例由原来的20%提高至30%。其中漳州,在基准利率4.9%基础上,首套房贷款利率上浮10%。贷款未结清的二套房首付比例为30%;已结清的首付比例为30%。二套房贷款利率上浮15%。但中国银行、工商银行、农业银行、厦门国际银行漳州分行的工作人员均表示,暂未接到首套房首付上调通知,目前仍执行原先政策。

    2018-08-03来自厦门地产资讯 1126阅读
  • 快看!漳州市住房公积金有新政!

    住房公积金对于购房者的重要性不言而喻住房公积金新政实施已有一段时间了那么,已买房的你是否了解新政带来的影响?想买房的你又是否get到了新政的变化?总有一个知识点与你有关预知如何请看专业人士专业解答3月28日上午10:00—11:00,漳州市住房公积金管理中心主任李龙宗及相关科室负责人做客漳州人民广播电台《漳州市效能建设热线》。住房公积金新政从紧前几年,为了促进房地产市场“去库存”,漳州市出台了诸多鼓励购房的政策,其中也包括了住房公积金使用政策的放宽。但“去库存”效果明显的同时,房价上涨过快的问题也凸显出来。因此,根据漳州市“去库存”情况和房价形势,漳州房地产市场总体调控政策于2017年开始“从紧”,住房公积金政策也相应调整。目前,漳州市住房公积金管理委员会出台了住房公积金使用从紧调控的“新政”。新政变化:“认房认贷”新政一改之前“不查房”、“不查贷”的宽松政策,开始实行“认房认贷”。“认房”指的是住房公积金使用面向的对象是购、建首套房或二套房(首改房)的职工家庭,对购、建第三套(及以上)的职工家庭不准予使用住房公积金;“认贷”指的是住房公积金使用面向的对象是未申请过住房公积金贷款或只申请过一次住房公积金贷款的职工家庭,对已申请过两次(及以上)住房公积金贷款的职工家庭不准予使用住房公积金。注意:“使用”包括了支取和贷款,也就是说不符合使用条件的,不仅仅不能申请住房公积金贷款,个人账户上的住房公积金也不允许提取。新政“区别对待”国家住建部门在房价调控上提出了“因地制宜、一地一策”的思路。因此,考虑到既要符合总体调控形势支持购首套或首改房,严控三套以上购房,还要对这些地方“去库存”进行一定的扶持,新政对华安县和常山开发区在购二套上最低首付采用差别化政策,其依然按照20%的比例,其他县市则按规定进行调整。新政对于购、建自住房使用住房公积金在首付和利率上的规定:购买新建商品住房申请使用住房公积金的,职工家庭为购首套房且未享受过住房公积金贷款的首付比例不低于20%,购二套房或已享受过一次住房公积金贷款的(含既是二套又享受过一次)首付比例不低于40%(华安县、常山开发区不低于20%),同时贷款利率上浮10%,也就是原利率的1.1倍。对于购二手房或自建房的,除了是第二套或第二次申请的利率上浮10%外,对于首付新政未重新规定,则沿用原来的规定(购二手房首付比例不低于40%;自建房自筹资金比例不低于30%),这个首付或自筹资金比例就不分一套或二套都一样了。政策收紧后,政策宽松时在公积金支持下买房的群体怎么办?新政充分考虑了政策变动对购房职工造成的影响,执行按文件出台时间2017年4月8日进行了“切线”,对于购买新建商品住房的以网签时间为准;购买二手房的以不动产登记机构交易收件时间为准;建造或翻建自住房的以建设工程规划许可证时间为准,这个时间在2017年4月8日之前的,仍然执行原来“宽松”的政策,之后的才执行新政的“认房认贷”。新政出台之前的住房贷款能用公积金还贷么?对于提取公积金偿还住房贷款,如果是住房公积金贷款,不管是新政出台之前还是之后,都可以提取公积金还贷。如果是商业性住房贷款,在2017年4月8日之前发放的,可提取住房公积金还贷。2017年4月8日(含)之后发放的,若其商品房买卖合同网签时间或不动产登记机构业务收件单据时间在2017年4月8日之前的,也可提取住房公积金还贷;若其单据时间在2017年4月8日(含)之后的,就要按上述“认房认贷”的规定执行。若在漳州市申请的公积金贷款还清了是否对新购房使用公积金就没影响了?由于新政的“认贷”是考虑了控制职工家庭已享受住房公积金政策性贷款“低息福利”的次数,公积金贷款即使还清了,也还要算享受过一次这种福利,仍然要算“次数”。现在“认贷”控制的是职工家庭最多可以享受二次公积金贷款(夫妻双方合并计算),第三次就不行了。如果职工家庭历史上在我市贷过两次公积金了,再买房就不能使用了,包括支取都不行。现在买房不符合新政的,是否可先办商业贷,以后再用公积金来还贷?现在买房不符合新政使用条件的,同样也不能提取公积金还该套房的商业贷,否则就成了变相支持不符合条件的使用了。新政住房公积金异地提取新政规定从2017年4月8日起,职工申请提取住房公积金异地购房或归还异地商业性住房贷款的,购房人夫妇双方至少有一方是房产所在地户籍的方可提取。注意:新政出台后重新恢复异地使用的异地户籍限制,恢复了原《提取细则》的限制规定,即满足异地户籍要求才允许异地使用,也就是异地提取需提供异地户籍。查房查贷规定怎么判断家庭的住房套数?“职工家庭”包括夫妻双方和未成年子女,家庭的住房套数主要依据不动产登记机构出具的《房屋信息查询结果证明》,文件规定了职工家庭在其住房公积金缴存所在地和购房所在地均需出具该证明,查房对象包括夫妻双方和未成年子女。即如果夫妻双方公积金缴存所在地和购房所在地在同一个地方,只需出具这个地方的查房证明;如果所在地各不相同,则需要出具三个地方的查房证明,每一份证明均需包括夫妻双方和未成年子女的查房结果。查房时“同一个地方”如何划分?由于不动产登记机构仅在市区有联网,未与县域实现联网,所以市区(芗城、龙文)范围内算同一个地方,要到市不动产登记机构出具查房证明;其余各县域分别算一个地方,在各自县域不动产登记机构出具查房证明。查房证明里有体现房屋信息的都要算一套房吗?由于住房公积金是面向住房使用,也同样是面向住房控制套数的。查房证明里体现非住房的(比如店面、车库、写字楼等)不算住房套数,如果是商住房,因为有住房部分,要算套数。如果是已转让的历史住房信息不算套数,即住房卖掉了就不算套数了。“闽八条”规定了一些住房可以不算套数,现在是否一样?“闽八条”是阶段性的政策,原“闽八条”规定的自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房五类住房不纳入计算住房套数是在政策放宽时适用的,当时房管部门出具的房屋登记信息并未体现“五类房”。现在整体调控政策收紧了,不动产登记机构出具的《房屋登记信息查询结果证明》将这“五类”范围的住房信息体现出来了,也就同样要算套数。如何查贷?依据住房公积金管理信息系统查询结果为准,由于公积金系统只在全市联网未与其他地市联网,因此实际上查询的是在漳州市的住房公积金贷款情况。

    2018-03-30来自享听漳州 1795阅读
  • 国土资源部公布《不动产登记资料查询暂行办法》

    2018年3月2日,国土资源部部长姜大明签署第80号国土资源部令,发布《不动产登记资料查询暂行办法》(以下简称《办法》),自公布之日起实施。这是贯彻落实党的十九大精神,践行以人民为中心的发展思想,深化法治国土实践的又一个重要举措。《办法》出台的背景和重点内容有哪些?国土资源部政策法规司司长魏莉华就此进行了解读。《办法》的出台是进一步严格规范不动产登记资料查询的迫切需要不动产统一登记是党中央、国务院确定的重大改革事项。自2014年11月24日《不动产登记条例》颁布以来,各地不动产登记工作稳步推进,为保障不动产权利人合法权益发挥了重要作用。不动产登记资料查询是广大人民群众在不动产买卖、继承等活动中的重要基础性支撑,是不动产登记机构的重要服务事项,也是不动产统一登记法律制度的重要组成部分。随着中国特色社会主义进入新时代,全社会对维护不动产交易安全、保护不动产权利人合法权益的呼声日益升高,广大人民群众对不动产登记资料查询的需求也日益增多。在实践过程中,不动产登记资料查询还存在一些亟待解决的问题:一是现有规定不够系统。不动产登记资料的查询和复制规定,散见于《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》中,没有形成一个体系,不方便人民群众申请查询,也不利于指导地方开展查询工作。二是相关规定不够明确。按照规定,利害关系人可以查询、复制不动产登记资料。但是,哪些人属于利害关系人,利害关系人应当提供那些资料,法律法规和规章都没有规定,地方执行也没有统一的标准,亟需明确和细化。三是《土地登记资料公开查询办法》与《物权法》《不动产登记暂行条例》的规定不一致,亟需废止。为规范不动产登记资料查询行为,进一步发挥不动产登记的物权公示作用,保护权利人合法权益,维护交易安全,同时更加严格地保护个人隐私,有必要出台专门的部门规章予以规范。《办法》坚持以党的十九大精神和全面深化改革的要求为指导,坚持问题导向,在深入总结近年来不动产登记资料查询工作实践经验的基础上,明确了不动产登记资料查询的主体、程序、要件以及登记资料保护等重要措施,为进一步规范不动产登记资料查询工作提供了法律依据,不动产登记各项配套制度进一步健全完善。《办法》四大亮点值得关注《办法》对不动产登记资料查询做出了多项制度规定,其中四大亮点值得关注:一是进一步细化了法定查询主体,明确了“谁能查”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定:权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。《办法》认真落实《物权法》和《不动产登记暂行条例》的有关规定,明确以下几类主体可以查询、复制不动产登记资料,包括:不动产权利人、利害关系人及其委托律师或者其他代理人。同时规定,清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体,参照权利人的查询规定查询。另外,出台本《办法》主要是规范为老百姓提供查询服务,对有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息由另外办法另行规定。二是明确了依法便民高效的基本原则,解决了查询工作“遵循什么”的问题。按照依法、便民、高效原则,《办法》强调了分类查询,对不同的查询主体设置不同的查询权限,权利人享受最大的查询权限。对利害关系人仅开放查询不动产的登记簿记载的登记结果。同时,《办法》与《不动产登记暂行条例》规定的“属地登记”原则相衔接,实行“属地查询”,方便人民群众。在此基础上,《办法》还规定不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设,以不动产登记信息管理基础平台为基础,通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式,为查询人提供便利。三是首次对利害关系人的概念进行了界定,明确了“什么利害关系人可以查”和“查到什么程度”的问题。《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定了利害关系人可以查询,但对哪些是利害关系人未做明确规定,地方在开展查询服务时不好把握。为此,《办法》在总结各地实践基础上,从维护社会稳定,保护交易安全,保护权利人合法权益的角度出发,对利害关系人进行了区分和细化:对因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产,以及因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁构成利害关系的利害关系人,规定可以查询不动产登记结果;对有买卖、租赁、抵押不动产意向,或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等,但不能提供利害关系证明材料的“准利害关系人”,规定可以查询不动产的自然状况、是否存在共有情形以及其他登记情形等。同时,考虑到《律师法》规定了律师的调查权问题,《办法》还规定律师受“准利害关系人”委托,可以比委托人查询更多的不动产登记信息,以满足律师办理相关案件的诉讼需求。四是规定了不动产登记信息资料的安全保护措施,明确了“怎样防范个人信息泄露”的问题。保护不动产登记资料信息安全是不动产登记法律制度建设的重要目标之一。为适应新的形势要求,加强登记资料信息安全保护,《办法》明确不动产登记机构应当加强信息安全保护工作,通过安全教育培训、设立用户权限、严加防护管理等多种方式,确保信息安全。同时,在罚则中明确了各类主体包括查询人、不动产登记机构及其工作人员等违法泄露不动产登记信息的法律责任。采取措施确保《办法》有效实施法律制度的生命力在于实施,权威也在于实施。《办法》自公布之日起实施,将采取措施确保实施到位。一是认真组织好《办法》的学习、宣传和培训工作,使广大不动产登记机构工作人员了解《办法》的精神和要求,通晓《办法》的各项规定,做到熟练掌握,善于运用。对照《办法》梳理不动产登记资料查询工作的流程,细化相关操作,切实提高工作能力和水平。二是在全社会大力宣传《办法》,使广大人民群众知道不动产登记资料查询什么情况下可以查、能查什么、怎么查、怎么用以及应当承担的法律责任,切实知悉权利和义务。三是认真做好《办法》执行情况的跟踪掌握,及时发现问题,总结经验,不断完善制度,促进不动产登记资料查询工作的日益规范和便民、高效。

    2018-03-23来自人民网 621阅读
  • 漳州多家银行上调房贷利率

    房贷利率上调有利于抑制投资投机需求,不过刚需、改善需求购房成本也相应增加。按照往年的习惯,新春伊始,本应是银行一年中贷款额度充足、利率相对较低的时期,今年漳州的房贷市场却并非如此。记者了解到,春节过后,漳州各大银行执行的房贷利率普遍有所上调。其中,首套房房贷利率上浮空间在5%~10%之间。现象:首套房贷款利率普遍上浮近期,已有部分在漳银行上浮房贷利率。“目前首套房房贷利率已经从基准调整为上浮10%;二套房房贷利率则是上浮15%。不过,银行方面也会根据客户不同的资质、信用情况、还款能力等进行综合考虑,在利率方面做一些调整。”中国银行漳州分行工作人员如是说。工商银行漳州分行工作人员同样表示:“首套房房贷利率普遍上浮5%,二套房则上浮15%左右。不过银行不会搞‘一刀切’,客户资质及信用情况是我们考虑的重点,对于一些优质客户,房贷利率还是会有优惠。”另外一家股份制商业银行则透露,目前银行方面已经接到通知,预计下周左右会开始执行新的上调后的房贷利率。银行的信息也得到了中介人士和开发商的证实。“目前与我们合作的银行已经开始执行上调后的房贷利率了,上调幅度大概在10%~15%。”市区某在售楼盘负责人如是说。市区某知名连锁中介的房产经纪人表示:“我们从银行了解到的信息是,首套房房贷利率大概上浮5%~10%,二套房大概上浮10%~20%。”房贷利率上浮,对购房者而言意味着购房成本增加了。影响:购房成本有所增加记者粗略算了一笔账。以贷款100万元购买一套总价150万元的首套房为例,根据25年偿还期、等额本息还款的方式,按照5年以上贷款4.90%的基准利率计算,还款总额是1736335.83元,月均还款是5787.79元;按照利率上浮后的1.1倍计算,还款总额是1822607.23元,月均还款是6075.36元。利率上浮10%之后,月均还款增加287.57元,还款总额增加86271.4元。“去年开始就在看房,没有下手,没想到现在房贷利率上浮,贷款的成本又要增加了。”置业者朱女士告诉记者,“现在也不知道该不该出手了。”那么,房贷利率为何再次收紧?对此,有业内人士指出,房贷利率上调,购房成本增加,意味着投资投机的交易成本增加,这可以在一定程度上抑制炒房、约束房价。这一点,与目前楼市调控的基调是相契合的。房贷利率上浮首先打击的是投机投资者入市的积极性,刚需一族和改善型置业者不必过于紧张。从银行的角度而言,综合考虑资金成本的上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上是符合利率市场化的要求和趋势的。而且,相比较而言,目前的房贷利率即使略有上升,仍然处于20年来比较低的水平。

    2018-03-15来自闽南日报 1144阅读
  • 代表委员建议加大落实租购同权力度

    有关房地产的调控,一直是近年来全国两会代表与委员的关注热点。2018年,政府工作报告给出的政策风向标中,最受瞩目的是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。习近平总书记所说的“房子是用来住的、不是用来炒的”,已然给持续多年飙涨的房价一个“急刹车”,如今,“买房才是安居”的固有观念被彻底打破,人人安居宜居将不再是梦想。全国政协委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文在接受采访时表示,租购同权对平抑房价有一定的作用,同时,也是居住权与自由迁徙权的重要表现和制度支撑,“租购同权加居住证制度,让外来人员享受与户籍人口一样的基本公共服务,体现了社会正义”。文件密集出台3月5日,李克强总理在政府工作报告中提出,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让人民群众早日实现安居宜居。2016年5月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,规定到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。2017年3月,住建部有关负责人提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,被不少媒体概括为“租购同权”。同年7月20日,住房和城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。同时选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市开展首批试点。在密集出台的中央政策推动下,12个试点城市均陆续公布了住房租赁扶持政策。从试点实施方案看,各地均从保障承租人权益、供给、金融、财税、监管等方面进行细化。有的地方还直接提出了“租购同权”,例如,广州、南京和江西明确将“租购同权”写入试点方案,烟台提到探索建立“购租同权”制度。中国现代国际关系研究院世界经济研究所研究员张茂荣告诉记者,租购同权有助于理顺房地产需求方的“住”与“炒”的关系,租购同权有利于基本公共服务从面向部分人的特权,转变为无差别的普权,有助于实现基本公共服务均等化的目标。公租房应保尽保党的十九大报告中指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。“其实房价还是表象,最关键是先有地儿住下来。”全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵说。在他看来,增加政府保障房供给,配合政策引导,会让百姓观念也得以转变。政府工作报告指出,2018年启动新的3年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。郑秉文从十多年前就一直在关注公租房制度的建设,如今,公租房更加受到政府重视,他建议,“在公租房的建设中应杜绝一种形式,即政府与开发商合作让开发商垫付资金,因为这很容易导向后者急于收回投资最后变相出售公租房的结果。他建议,可以将地方国有资产中的一部分变成福利性财产,提供给社会底层作为房屋救助的一种方式”。增加政府供给从今年的地方政府工作报告来看,也都在增加供给方面上下足了功夫。例如,广州市明确“要率先实施‘租购并举’,组建3家国有住房租赁公司,搭建‘阳光租房’平台”。北京市提出“推进集体建设用地建设租赁住房,鼓励产业园区建设职工集体宿舍”。上海市今年“新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套”。南京市“2018年将筹集租赁房源100万平方米,保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上”。深圳市今年“新开工和筹集人才住房和保障性住房10.2万套,建成住房租赁监管和服务平台”。“真正落实租购同权,需要扩大租房市场的有效供给,除政府主导的各类安居房外,要让房地产企业、国有企业以及其他符合条件的市场主体加入到租房市场中来,做大租房市场蛋糕,以保障租房市场有稳定的房源和租期。”张茂荣说。全国政协委员、香江集团总裁翟美卿表态称,香江集团愿意一起参与住房租赁市场改革。“政府从顶层设计的角度提前规划,划定一定比例的房子为公租房,且为政府持有。不够的部分,由企业来补足。”制定配套政策“房子既然是用来住的,租也是可以的嘛。”翟美卿说。不过,真正破除人们根深蒂固的观念,最根本的还是要让老百姓觉得租房和买房没什么大区别。全国人大代表、山东省住建厅厅长王玉志说,受传统观念影响,不少人宁愿借款买房,也不愿意租房。过去,租房享受不到租购同权,租了房子落不了户,上不了学,享受不到一般的公共服务。因此,租购并举市场发展并不完善。全国政协委员、全国社会保障基金理事会理事长楼继伟提出,要进一步推进户籍制度改革,加快农民工市民化进程,落实“租购同权”,让中央财政义务教育资源可携带等配套政策落地。“租购同权绝不单单是一个住房问题,更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化,尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。”张茂荣说,目前在我国一些人口大规模流入的城市,要想完全做到“租购同权”还不现实,最大难点是优质公共资源供给能力不足,特别是与“学区”紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。因此,政府应做好配套制度设计,加大财政支持,增加优质公共资源供给,逐步实现完全的租购同权。

    2018-03-14来自法制日报 590阅读
  • 春节过后 首套房贷款平均利率上升至5.46%

    春节过后,全国房贷平均利率继续上扬。据融360最新发布报告显示,2018年2月全国首套房贷款平均利率为5.46%,相当于基准利率1.114倍,环比2018年1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。值得注意的是,往年春节过后,各家银行贷款额度较为充裕,但今年全国各地银行房贷利率却出现“普涨”。业内人士表示,未来全国房贷市场将继续保持收紧态势。房贷利率上涨并不只出现在一线城市数据显示,在监测的35个城市中,首套房贷款平均利率最低值为上海的5.06%,最高值为郑州的5.92%。北上广深一线城市首套房贷款平均利率处于5.06%至5.44%区间。其中,北京为5.33%,与上月持平,广州为5.37%、深圳为5.44%。多家银行利率已超过基准上浮10%与此同时,19家主要银行中有15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%,较上月新增4家。今年2月,银行首套房贷款平均利率最低为基准的1.063倍;最高为基准的1.16倍;工行、农行、中行、建行四大行首套房贷款平均利率分布在基准上浮8%至10%之间,较上月区间未发生变化。二三线城市的房贷增速要高于一线城市融360分析师认为,从整体来看,二三线城市的房贷增速要高于一线城市,一方面因为部分二三线城市出台了人才引进政策,不断吸引人口流向当地,产生了一部分购房需求;另一方面银行资金成本上涨,不得不通过调整业务比例、房贷利率弥补利润上的损失。从长远来看,预计一线与二三线城市房贷利率仍将保持差异化上浮。

    2018-03-13来自北京日报 437阅读
  • 就在今天!政府工作报告送出10大楼市红包!

    今天上午,十三届全国人民代表大会第一次会议开幕,李克强总理代表国务院向大会报告政府工作。这份近2万字的报告,干货满满。关键之年如何开局?进城落户1300万人、提高个人所得税起征点、稳妥推进房地产税立法……政府工作报告中提及10个有关房地产的相关问题,给楼市的长期健康平稳发展送出大红包,与你密切相关,速来查收。稳房价热点城市房价涨势得到控制李克强称,因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。积极稳妥去杠杆,控制债务规模,增加股权融资,工业企业资产负债率连续下降,宏观杠杆率涨幅明显收窄、总体趋于稳定。房地产税稳妥推进房地产税立法李克强称,深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。放宽落户限制绝大多数城市放宽落户限制李克强称,积极推进京津冀协同发展、长江经济带发展,编制实施相关规划,建设一批重点项目。出台一系列促进西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先发展的改革创新举措。加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区扶持力度,加强援藏援疆援青工作。海洋保护和开发有序推进。实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。绝大多数城市放宽落户限制,居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。棚户区住房改造启动全新三年棚改攻坚计划,今年开工580万套李克强称,五年来,人民生活持续改善。脱贫攻坚取得决定性进展,贫困人口减少6800多万,易地扶贫搬迁830万人,贫困发生率由10.2%下降到3.1%。居民收入年均增长7.4%、超过经济增速,形成世界上人口最多的中等收入群体。社会养老保险覆盖9亿多人,基本医疗保险覆盖13.5亿人,织就了世界上最大的社会保障网。人均预期寿命达到76.7岁。棚户区住房改造2600多万套,农村危房改造1700多万户,上亿人喜迁新居。新型城镇化提高新型城镇化质量 今年再进城落户1300万人李克强称,提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊等建设。新型城镇化的核心在人,要加强精细化服务、人性化管理,使人人都有公平发展机会,让居民生活得方便、舒心。中介服务费加大中介服务收费清理整顿力度李克强称,加大中介服务收费清理整顿力度。全年要为市场主体减轻非税负担3000多亿元,不合理的坚决取消,过高的坚决降下来,让企业轻装上阵、聚力发展。宅基地探索宅基地三权分置李克强称,未来将全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制,所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。深化粮食收储、集体产权、集体林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革,使农业农村充满生机活力。长效机制继续实行差别化调控 建立健全长效机制李克强称,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。公租房加大公租房保障力度 将符合条件人员纳入保障范围李克强称,未来将更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。雄安新区高标准建设雄安新区 出台实施粤港澳大湾区发展规划会上,李克强称要塑造区域发展新格局。加强对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区改革发展的支持。以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作。制定西部大开发新的指导意见,落实东北等老工业基地振兴举措,继续推动中部地区崛起,支持东部地区率先发展。促进资源型地区经济转型。壮大海洋经济,坚决维护国家海洋权益。

    2018-03-06来自新华社 600阅读
  • 重磅!厦门国土局辟谣:限购政策放松消息不实!

    官方辟谣啦!官方辟谣啦!官方辟谣啦!今天,市国土局出来辟谣了,厦门限购政策放松属不实信息!原文公告是这么说的近日个别人员散布“外地户口在厦门买房限购政策正式解除”、“补齐3年医社保就可在厦门买房”、“外地客户可直接买房”等内容属不实信息。请不要相信,不要转发。

    2018-01-24来自厦门市国土资源与房产管理局 788阅读
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