漳州房地产市场周报

2019-11-15来自立丹行 723阅读

业内大佬争论不休：调控寒冬下房价是否会下行？

在行业人士看来，今年下半年房地产行业的主要变数在于三四线城市和房企资金面。“一二线城市在下半年包括明年，房地产市场会相对较平稳；如果市场出现一些变数，会出现在三四线城市。”自3月以来，调控深入已持续四个月有余。从统计数据上看，房价涨幅正稳步回落。但关于房价未来走势，业内仍有分歧。原华远地产董事长任志强的逻辑是，很多城市在限制房价上涨，却没有采取有效措施限制地价上涨，从二季度公布的数据看，地价上涨还在持续，这也会影响到住房价格。他认为，从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。任志强得出的结论是，从目前情况看，今年房地产市场销售从面积到金额，都将创历史新高。哪怕仅增长1%或者2%仍是历史新高。对于这种观点，北京师范大学金融研究中心主任钟伟反驳称，“‘有生之年看不到房价下跌’（任志强的观点）肯定是谎言。因为已经看到房价下跌了，2008年下半年和2009年上半年，中国的新建商品房价格约下降了20%，只是此后两轮价格下跌，都由更高的上涨覆盖掉了。未来中国的房子会分化，但房价在未来十年或二十年出现显著的全国性上涨难度很大。”钟伟认为，今年春节前，中国的新建商品房价格仍会有一轮显著下行。房价走势分歧从统计数据上看，房价似乎在支持钟伟的观点，保持稳步回落。国家统计局前不久发布了6月份数据显示，70个大中城市中，一二线城市房价同比涨幅连续回落。据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落。6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。但开发商的逻辑与任志强保持着高度一致，或许真实地反映了一线市场情况。龙湖集团副总裁袁春表示，“一线或核心二线城市，会保持相对平稳。当然这其中也有限价因素，所以价格不可能涨；另外由于前两年土地供应不是特别多，所以也不会降。一二线城市在下半年包括明年，房地产市场应该会相对较平稳；三四线城市不好判断。如果中国的市场出现一些变数，会出现在三四线城市。”泰禾集团副总裁沈力男也认为房价不太可能下降。他的逻辑是，今年房地产市场调控力度虽然非常大，但市场还是非常不错的。去年虽然说是房地产大年，但今年上半年房地产市场也有6万亿销售。从量价关系来看，房价不会发生大幅下降。新城控股高级副总裁欧阳捷认为判断房价会否下跌，首先看地价。如果地价不断上涨，房价不断下跌，谁会做赔钱生意？所以这个逻辑是说不通的。下半年变数随着调控持续深入，市场真的没有变数吗？欧阳捷认为，市场存在“局部”变数。他表示，随着限购深入，客户越来越少，开发商为了抢客户，不得不采取降价手段。但他认为，降价手段无法持续。房价有下跌的可能性，但时间不会太长，也不会持续到明年。沈力男认为，尽管调控让不少企业感到难受，但市场的推动力和惯性非常大。整体销售量仍然可能创新高，市场仍然很大，但关键是“你还在不在？你的日子过得好不好？”袁春的判断是，市场变数将发生在三四线城市。他认为，一二线城市成交量下跌是因为很多城市供应量不足；但三四线城市去库存特别火这个现象值得关注。他解释道，龙湖会通过二级客户转化率来判断市场行情。所谓二级客户，即到达售楼处的客户，转化率即其中真正购房的人数。“这个数据在今年3月份达到最高点，也就是说来100个客户，有13个人买房子。但到6月份，已经降到了11个。”另一个数据是客户到售楼处后多少天完成成交。据统计3月份约为3.3天，6月是7.6天。“从这个指标看，调控政策效力已经形成，在下半年一定会体现出来。我们只能谨慎地看这个市场。因此今年的变数是在三四线城市。”从历年调控规律看，开发商资金链也是对市场变数的重要考量。商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院6月25日公布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》中称，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最差的是房地产业；财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企；而在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。据Wind资讯统计，2016年A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增幅达25.93%；其平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。欧阳捷认为，开发商资金是否安全要看能否掌握到足够的现金。“对于大公司而言，资金成本变化影响不是太大。企业越大，其实你的资金需要量也越来越大，所以钱永远是缺的。今年情况是钱少且贵，下半年如果房企有足够的现金，钱贵和便宜不是最大的问题。”

2017-07-31来自21世纪经济报道 528阅读

房地产去库存即将结束 商业地产去库存任务更艰巨

当前房地产还要不要去库存？去库存任务即将结束了吗？这是近期衍生出来的一个新话题。最近，安信证券首席经济学家高善文在北大光华高层管理论坛上抛出的“房地产存货去化即将结束”观点颇引人关注。联系到跌宕起伏的2016年房地产市场：地王频出，房价暴涨，楼市调控政策不断升级，这些现象的出现似乎说明了当下应该增加房子供应，而不是去库存。但是，房价暴涨是否就意味着房地产去库存即将结束？当前中国的房地产库存究竟有多大？哪些类型的房子库存更严重？去库存任务真的即将结束？高善文在北大光华高层管理论坛上称，2016年以后存货的去化转入了一个极其明显的加速过程，而这一加速过程在2016年下半年以后已经进入到存货去化的末期。得出这个结论的理由是：2016年以来，涨价潮从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。这表明房地产市场开始出现非常明显的供求失衡压力，并且供求失衡压力还在扩散。这非常清晰地显示出房地产市场的去存货过程开始转入末期。“这种观点有失偏颇。2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，“不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。”那么，我国的房地产库存到底还有多少？国家统计局4月17日公布的数据显示，3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。其中，住宅待售面积减少1643万平方米，办公楼待售面积增加3万平方米，商业营业用房待售面积减少84万平方米。“从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌说。业内人士表示，库存量有多种统计口径，目前主要有两种：一是统计局给出的待售面积(指竣工一年以后没有卖掉的房子面积)；另一种是指已经开始销售的房子的面积，“从销售到竣工差不多得一年时间，加上竣工一年没有卖掉的房子，共两年时间，这个库存数据远比统计局公布的大得多。所以，当前我国的实际库存量还很大。”一边是去库存，另一边在补库存随着全国性楼市调控政策不断升级加码，让交易火热的一二线城市楼市快速降温，房价暴涨得到抑制；但是，很多三四线城市却还在为去库存“发愁”。资阳、潍坊、湘潭等城市是在全国三四线城市中率先推出新一轮房地产刺激计划的地区。而且，这些推出房地产去库存政策的城市，无一例外都是在2016年去库存政策基础上的升级版。有意思的是，当前三四线城市的房地产也出现了“冰火两重天”格局：一边是购房奖励去库存，另一边是楼市限购接连加码。没错，楼市限购说的就是环京津的河北楼市。近期，环京津“城市群”集体进入调控模式引起全国关注。梳理发现，自今年3月17日以来，石家庄、保定、廊坊、沧州、承德、唐山、秦皇岛等7个设区市已先后发布楼市限购新政。顾云昌解释：“我国的楼市调控政策不会‘一刀切’，会采取因地制宜、因城施策的原则。针对房价上涨明显的城市，后续调控可能继续加码。但总体看，三四线城市的主要任务还是去库存。”我国的去库存压力究竟有多大？衡量库存压力有一个重要指标，即库存消化周期(也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值)。当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。“很显然，12个月到18个月库存是最合适的。”顾云昌说，现在所说的去库存主要是在三四线城市，特别是一些经济欠发达地区的库存量很大，而房价上涨过快的地方往往是库存不足的地方，还要补库存。“现在的任务是去库存和补库存相结合。”商业地产去库存任务更艰巨需要注意的是，中央文件主要提的是住宅地产的库存，并没有提商业地产的库存。但是，随着电商与现代物流业的发展，传统商业模式受到较大冲击，商业营业用房待售面积不减反增，去库存压力依然很大。顾云昌表示：“现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。”统计数据显示，1—3月份我国的住宅待售面积是39082万平方米，商业地产的待售面积是19802万平方米，从数据上看，住宅的待售面积远高于商业地产的待售面积，但是，顾云昌提醒：“由于房地产销售量中住宅占比很高，而商业地产销量占比低，因此，总体看，商业地产的库存比住宅还严重。”可以肯定的是，2017年的去库存要想取得进一步成效，商业地产的库存去化不容忽视。

2017-04-27来自漳州新闻网 795阅读

或许 房产行业拐点已经来了

销售面积、销售金额累积同比增速双双回落，2017年的3月已经是近三年纯度最低的“金三”，需警惕回落风险。17日，国家统计局如期发布了宏观数据， 2017年一季度全国GDP同比增长6.9%，创下近六个季度以来的新高，实现了2017年经济发展的良好开局。房地产指标升多于降，也很争气，开发投资同比增长9.1%，创下2015年3月份以来的新高；新开工面积同比增长11.6%，同比增速连续第五个月扩大；土地市场量价齐升，购置面积同比增长5.7%，成交价款增长16.7%；商品房销售面积、销售金额累积增速分别为19.5%和25.1%，分别较前2月下滑了5.6和0.9个百分点；待售面积同比下滑6.4%，跌幅较前2月扩大了1.8个百分点。但在产业结构持续调整，行业调控持续变化的市场背景下，趋势判断还是不可大意，各项指标分析还是应当更细一些、更慢一点，这样才能真正认清行业的变化方向。具体来看：开发投资方面，增速出现走平，需警惕回落风险。前3月房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，同比增速确实为近25个月新高。但从增速变化来看，3月份同比增速仅比1-2月份提高0.2个百分点，开发投资增速不复2016年下半年以来的节节攀升，已经出现走平之势。再考虑到本轮城市层面的调控在去年9月份启动，而投资数据一般会比市场变化滞后半年左右，2017年3月或许会成为开发投资增速的一大拐点。销售情况方面，成交增速放缓，3月或成年内拐点。一季度，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。销售面积、销售金额累积同比增速双双回落。对比1-2月成交量来看，2017年3月商品房成交面积增长6.6%，这一增长比2015年少了1.7个百分点，比2016年少了9.7个百分点，在这一角度下，2017年的3月已经是近三年纯度最低的“金三“。由此来看，虽然目前大多数一二线城市依然维持着供不应求，大多数三四线城市库存压力也有所减轻，但在不断叠加的调控政策下，成交规模增长已经明显受限。再考虑到2016年4月的销售情况较好，当月成交面积与全年均值之比为2011年以来最高值。因此在市场热度降温，而指标基期高位的双重叠加之下，2017年4月份商品房成交增速或许会出现较大幅度的回落。 ——丁祖昱(易居中国执行总裁)

2017-04-20来自 漳州新闻网 1239阅读

60多地楼市调控 新房降价空间打开购房者观望情绪浓

3月以来，全国楼市再出新一轮调控措施，据不完全统计，目前已有60多地加码楼市调控。近日，记者走访京津冀、长三角、珠三角以及中部多地楼市发现，各地政府正切实履行楼市调控主体责任，千方百计实现“房价环比不增长”，开发商也开始“割肉让利”，在新房降价空间打开的同时，购房者的观望情绪日益浓厚。地方政府：限高价、控预售证，保证价格“环比不增长”记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，2017年一季度住宅价格趋稳。从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看，2017年开年后，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。记者还发现，多个城市新房价格结构性分化明显。高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8%，而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目“余之城”在3月14日加推，价格较上次开盘均价下跌超过一成。在上海，自去年10月8日起，新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/平方米的楼盘均因报价过高拿不到预售证。“为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的审批价格相较预期的报价打了8折。”一位开发商告诉记者。在广州，“天河星作”楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正向政府申报预售证，均价在3.9万元/平方米左右。“政府对价格控制得比较严，申请预售证要排队。”开发商：缓推盘，适当“割肉”跑量记者调查发现，因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。“原打算去年底开盘的项目，但审批的销售价格跟我们的预期差距较大，所以到现在还没推。”一位开发商表示。例如，自去年底以来，北京房地产市场鲜见新住宅项目推盘，足见开发商的保守态度。目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本都是在售价上有所“退让”的。上海万科“天空之城”项目负责人称：“这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧，开发商也要适当‘割肉 ’啊。”此外，开发商还采取先推低价刚需盘“走量”的策略，以快速回笼资金。中国指数研究院调查显示，从重点城市推盘项目的产品定位情况来看，2017年第一季度开盘项目以刚需产品为主。62.6%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品户型，29.2%的项目主要面向中高端改善型需求。据房王数据中心统计，3月广州热销楼盘榜单上，来自黄埔的刚需楼盘“实地常春藤”“豪进左岸”分列一、二位。前者销售超过800套，后者开盘当天即宣告售罄。购房者：观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑迹象显示，多地新楼盘的价格开始松动，但同时，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。在上海，刚需购房者李宁杨表示，由于支付能力受限，价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观，在调控的大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大、万科和碧桂园均提出未来3年内实现1万亿元销售目标，融创中国亦将2017年的销售目标确定为2100亿元，较2016年增长35 .21%，去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大关。“现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。

2017-04-10来自新华网 694阅读

需求提升 热门项目加快升级换代

近期不少在品质、配套、服务等方面有所提升的项目取得了不错的销售业绩今年以来，漳州房地产市场可谓热度不减，无论是刚性需求还是改善需求，都得到很大程度的释放。尤其是上个月底，多家楼盘选择在同一天开盘，现场人山人海的场景，更让“金三”成色十足。不过，尽管不同板块、不同楼盘的产品琳琅满目、各有所长，但究竟该选择哪个楼盘，永远是让消费者纠结的话题。面对楼市需求的变化，多数开发商并没有故步自封，而是积极思索如何给自己的产品做加法。除了价格、优惠方面的竞争外，更多的房企开始拼实力、拼创新、拼产品附加值，在打造更加人性化的居住体验的同时，也注重提高产品的精神文化含量。这些或是天生丽质，或是后天加分的产品，共同成为市场的“硬通货”。需求改变买房考量标准提高改善型买家陈先生年前就走上了看房之路。“看了几家楼盘，发现差不多面积的户型，结构、功能、分区其实都差不多。”陈先生说，因为是自住型需求，最后他将考量的重点放在楼盘的地段以及品牌、园林、物业等综合因素上，选择了碧湖板块一处合适的房源。如其所言，记者了解到，眼下置业者买房，不再只是买一个钢筋水泥组成的盒子，他们更看中的是这个社区是否拥有优质的居住环境、优秀的物业管理，甚至是和谐的邻里文化。这一点，在中高端楼盘的表现则更加明显。“其实近年来，在很多中高端楼盘，价格、优惠都不是吸引购房者的重点了。”市区某楼盘一位资深置业顾问告诉记者，很多购房者在看房前，便对楼盘所在地段的价位有所了解，并能够接受，因而也不会特别在意价格、优惠。但对楼盘品质、配套、物业等综合因素却十分注重。的确，从目前市面上在售的几大明星楼盘，包括大唐印象、香江铂宫、建发碧湖双玺、国贸润园、信和御龙天下、万科城滨江府、特房锦绣碧湖等在内的众多项目，无论哪一家，都不仅仅只拥有某一方面的优势，而是在品牌、地段、户型、配套等各方面都有优势、可圈可点。回归本质热门项目加快升级房地产市场的日益发展，消费观念的日趋理性，让置业者对居住品质的要求日渐提高。“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位则让房产的“居住属性”这一本质愈发凸显。为了在市场大潮中立于不败之地，不少热门项目纷纷加快产品的升级换代，以赢得置业者青睐。位于市区瑞京路与西洋坪路交汇处的香江铂宫，是香江新城继香江大厦后的二期作品。该项目除了出身名企、地段优越，作为全新启航之作，无论是在定位、规划上，还是在设计、选材上，都是“更上一层楼”，无怪乎吸引了众多置业者的眼球。上个月底刚刚开盘的福晟钱隆樽品二期，本月将趁热打铁，预计将推出面积为101、106平方米三房和139平方米四房新品。福晟钱隆樽品为福晟集团在漳州的旗舰项目，着力于为业主建设一个宜居的社区环境。项目总建筑面积60万平方米，一期已于2016年底陆续交房；二期由18栋高层住宅，2栋商业楼围合而成，高低错落有致。同属于福晟旗下的福晟钱隆公馆，本月还有望推出101~137平方米复式产品。此外，大唐、建发、融信等知名房企在漳的项目，也在很大程度上体现了其不断适应市场需求、加快升级换代的趋势。楼市“硬通货”提升人居体验不论是立足产品本身，在户型设计方面合理超前，还是通过完善配套，满足置业者挑剔的心，又或者是在原有基础上，通过升级提升楼盘品质，这些项目往往一经面世，便受到市场的热捧，成为楼市“硬通货”。“不论市场风云如何变化，回归产品依然是不变的核心。”业内人士指出，在市场整体向好的情况下，出于改善型需求释放、资产配置等多方面原因，中高端住宅持续受到关注。这些拥有更高品质、更优服务的项目，也在很大程度上提升了置业者的人居体验。伴随着各大项目的升级换代，新一轮品质大战即将到来。

2017-04-06来自漳州新闻网 519阅读

楼市调控城市扩容 一二手房“价格倒挂”频现

楼市调控仍在蔓延。3月29日，甘肃天水、贵州贵阳、吉林长春同时出台政策，3座房价并未出现大幅度上涨的城市齐齐加入限购之列。据统计，截至目前，全国至少有30座城市加入调控之列：北至长春，南至三亚，东至上海，西至天水；从一线城市，到二三线热点城市，再到四线城市，直至国家级贫困县，范围之广，堪称中国楼市调控史上之最。在不断升级的调控之下，各地楼市百态纷呈，其中尤以热点城市的一二手房价格倒挂现象颇为值得一议。在上海中环某楼盘，一手房均价8.5万元/平方米，而周边二手房均价已达9万元/平方米。同样，在南京河西南区域，一手房均价3.5万元/平方米，周边二手房均价却达4万元/平方米。一二手房价格倒挂严重，导致新楼盘一房难求。有人或许会问，一手房价格难道不能涨价吗？答案是“NO！”对一手房的定价，政府有着严格的规定和限制，并根据不同的板块和楼盘，设定楼市价格红线。比如，南京对河西南部、河西中部、仙林、江北、江宁五个板块新建商品房申报价格执行最高限价。价格报高不批，定低又觉得吃亏，情急之下，一些不差钱的开发商干脆不领销售许可证，直接捂盘不卖了。即使被谈话后开盘，也大多是卖给自己人，然后再当二手房卖，从而间接赚回差价。如南京南广大学附近某楼盘，上次加推是去年7月，均价1.61万元/平方米，距今已有9个多月未领销售许可证；一街之隔的另一楼盘上次加推是去年4月，均价1.55万元/平方米，距今已近一年未领销售许可证。而这两个楼盘周边二手房均价目前都已达2.28万元/平方米。一位业内人士表示，开发商不领销售许可证，就不能定性为捂盘，执法部门也不好去查处。南京河西南某楼盘的一家房企中层负责人告诉记者，老板去年就收回了整个楼盘的全部成本，剩下的几百套房子留着等涨价慢慢卖。本轮楼市调控中，另一个值得警惕的现象是“因城施策”的变味。库存高企的城市，一旦去库存取得成效，马上便加入调控的阵营。人们对房价的判断大多基于“羊群效应”，价格上涨的时候追涨，价格下跌的时候抛售。在“越限越要买”的心理作祟下，限购反而成了某些城市开发商最好的广告。但值得强调的是，中央对楼市的调控决心不容置疑，调控政策不断加码的预期强烈。成都、厦门、福州等地在限购限贷的基础上增加了“限制交易”。其中，厦门规定，新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易；成都则规定：“所购商品住房自合同备案之日起、二手住房自载入不动产登记簿之日起5年内不得上市转让。”这实际上将楼市炒家锁住，未来或有更多的热点城市采取这一措施。与此同时，监管部门严查房企、中介的价格操纵、传播虚假观点、给购房者资格造假等违规违法行为。3月29日，住建部通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业，这是继去年住建部通报96家违规房企、中介之后，再次集中公开曝光违规房企名单。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本轮楼市调控相当严厉，充分说明了房地产市场管控的急迫性，体现了当前管控严密的导向，也使得后续房地产市场行业纪律可以得到更好地确立。

2017-03-30来自中国证券网 755阅读

限购之后开发商更疯狂 广州楼面价被炒到逾五万

（原标题：限购之后开发商更疯狂，广州楼面价被炒到5W+！今夜，买房者难入眠）当下最火爆的话题是什么？当然非房价莫属，可是在全国楼市调控的汹涌大潮之下，依然有些城市的房价不跌反涨。对很多人来说，现在的房价已经高不可攀，但对开发商来说，现在的房价还太便宜——便宜到他们愿意花钱买地的楼面价就已经超过现在房价，即人们经常所说的“面粉贵过面包”。3月29日，广州迎来调控升级后的第一次大规模土地拍卖，位于白云、海珠和增城区的9宗地块遭到开发商的激烈争夺。其中时代地产以55437元/㎡楼面价竞得海珠区广纸轻工地块，总价约20.4亿元，溢价率219%，再次刷新广州楼面价格新纪录。要知道在去年的11月份，由龙湖拍得的白云新城地块折合楼面价为4.5万元，也刷新了当时的土拍纪录，如今仅仅过了4个月，楼面价的纪录已经飙升至5.5万元。不仅仅是海珠区，连很多人以前不肯去的增城区也成了大热门，因为在广州限购升级后，增城并不在不限购范围内，这一下推高了增城土地的市场热度。今日增城推出5宗地，楼面价竟也突破2万元大关，逼近增城区域房价。海珠楼面价达5.5万/㎡，再刷纪录前不久，广州出台新的楼市调控政策，在外界普遍期待降房价、降地价的时候，今天迎来了新一轮的土拍。在广州今日一次性出让的9宗地块中，7宗为住宅地，1宗为商务地及1宗为旅馆用地，其中增城的旅馆用地流拍，其余8宗地块揽金高达190亿元，海珠区、增城楼面价再创新高。位于海珠区的广纸轻工地块（石岗路AH051028地块）由时代地产以总价20.4亿元，竞配建44100平方米斩获，折合楼面价55437元/㎡，溢价率219%。据每日经济新闻记者观察，海珠区的广纸轻工地块已打破龙湖首开创下的45469元/㎡楼面价纪录，成为广州单价最贵的地块。资料显示，海珠广纸轻工地块总面积20211平方米，总建筑面积为80844平方米，起拍楼面价17377元/㎡。因占据稀缺的一线江景资源，周边楼盘缺货，该地块吸引了包括保利、万科、碧桂园、招商蛇口等在内的24家实力开发商争相抢夺。关于高价拿地，每日经济新闻记者联系时代地产相关负责人，该负责人表示目前没有可回应的内容。位于白云区华盛地块最终由金地集团以总价8.34亿元，配建面积1.89万平斩获，折合楼面价32900元/㎡，溢价153%。科学城KXC-S-4地块最终被多益网络以44619万元的底价拿下，楼面价6490元/㎡，增城的旅馆用地流拍。增城楼面价破2万大关作为今日土地出让的大户，增城在广州楼市调控升级后楼市上演“抢房大戏”，“开盘必日光”成为增城的真实写照，价格也出现一定幅度的上涨。增城推出5宗宅地，均遭到开发商的激烈争夺，楼面地价不断被刷新。其中荔城街宅地竞拍仅10分钟即被神秘的“刘先生”以个人名义拍下，楼面价1.4万/㎡，一举成为增城最贵地块。今日增城的土地拍卖可谓高开高走，紧接着永宁街章陂村地块则再次打破了“刘先生”创下的纪录，招商蛇口以43.5亿的总价，配建面积达8.46万平方米拿下，折合楼面价高达20195元/㎡。招商蛇口创下的最新纪录很快就被碧桂园刷新了，碧桂园以总价112亿元连续拿下增城三宗地块。其中永宁街岗丰村83101230A17005号地块总价15.42亿元，配建面积3.51万平方米，折合楼面价22743元/㎡。83101230A17006号地块，成交价为以43.12亿元，配建为10.755万平，折合楼面价23963元/㎡；83101230A17007号地块，为今日所拍最大地块，碧桂园以53.51亿元，配建面积为13万平的代价拿下，楼面价23599元/㎡。网易房产监测阳光家缘数据显示，3月1日-3月28日，增城共成交3160套，占全市成交的26.5%，成为全市销冠。成交均价为12379元/㎡，今日土地成交楼面地价已远远高于增城房价，也高于广州限购升级后首日增城楼盘价格，大面积再现“面粉贵过面包”现象。今晚，广州买房人又将迎来一个不眠之夜。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，本次最高成交价为2.4万/㎡，增城地价一年暴涨近100%。增城地价上涨幅度远超中心区，未来项目盈亏平衡点在3.5万/㎡左右。土地市场风险不断累积广州楼市调控升级后首周，广州楼市成交出现“内缩外涨”的情况。限购区域调控效果明显，成交大幅度下降，不限购区域的增城、从化成交量大涨，几乎占全市总成交量的近一半。方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：在广州出台史上最猛新政后，中心区地价再度被刷新是出乎意料的。海珠楼面价5.5万/㎡，项目盈亏平衡点近8万元/㎡，这一价格将大大高于广纸板块所有在售项目售价。据邓浩志计算，除非两年内全市房价仍保持每年30%左右的上涨速度（即两年累计涨幅169%），否则该项目亏损，但纵观我国商品房历史，还没有出现连续2年以上的快速攀升，房企似乎在以赌的方式决定未来命运。资深房地产专家龙斌接受每日经济新闻记者采访时表示，土地市场的火热程度完全出乎预料，地价高企，房价低不了，地块周边一手二手房价乃至整体市场受影响走高，是大概率事件。其实开发商也是无奈的，广州供应少，需要拿地生产，不然面临退出市场和市场占有率降低的风险。从年报来看，开发商手握大量现金，有足够的资金支持在土地市场拿地。以增城为例，开发商的高价拿地是基于对广州市场乐观的判断，拿总比不拿好。龙斌表示，地价越高，风险越高，目前广州土地市场的风险在不断累积。未来2年政策和市场表现不确定性多，增城土地市场过热，后市政府抑制措施会怎么加码将是今年的悬念和看点。

2017-03-30来自每日经济新闻 888阅读

厦门保障性商品房周五起登记 海沧房均价14280元/㎡

原标题：厦门保障性商品房周五启动登记，海沧房源均价14280元/㎡、翔安13620元/㎡！千呼万唤的今年第一批保障性商品房的申请时间、房源终于尘埃落定了。记者刚刚从市住房保障办获悉，《厦门市保障性商品房2017年第一批轮候分配方案》（后简称《方案》）刚刚出炉！根据《方案》，符合条件的申请家庭可在3月31日起提交意向登记。今天，日报君请市住房保障办相关负责人为您权威解读《方案》，为您提供今年第一批保障性商品房的“申请手册”。先直接送上申请时间表小伙伴们盯紧了↓↓意向登记：2017年3月31日至2017年4月1日2017年4月5日至2017年4月12日（上午8:00-12:00、下午2:30-5:30）公开摇号：2017年4月14日申请受理：2017年4月15日至2017年4月24日（上午8:00-12:00，下午2:30-5:30）上述时间段内的双休日正常受理意向登记或申请谁可以申购此批保障性商品房？面向本市无住房家庭我能不能申请购买？市住房保障办相关负责人解答了这个疑问。他说，今年第一批保障性商品房申购对象将面向本市无住房家庭，除了无住房外，不同类型的申请家庭还需满足不同基本要求——以家庭为单位申请的：在申请之日前，申请家庭成员至少有2人取得本市户籍，且至少有1人取得本市户籍满3年；单身居民以个人名义申请的：在申请之日前需年满35周岁，且取得本市户籍满3年。那么，什么叫“无住房”呢？《方案》指出，申请家庭在本市无住房，指的是申请家庭及共同申请家庭成员自申请之日至签订购房合同期间在本市无住房。若您已经购买了商品房，或已承租、购买政策性住房，包括承租公房、保障性住房，购买房改房、保障性住房、限价商品住房等，或是农村居民已申请获批的宅基地，都视作在本市拥有住房，是不能申购此次保障性商品房的。需要提醒的是，即便您满足以上所有条件，但具有下列情形之一的，不得申请购买保障性商品房：申请之日前5年内有房产转让行为的；通过购买商品房取得本市户籍未满15年的；作为商品房委托代理人或者通过投靠子女取得本市户籍未满10年的；申请人属离异的，离异时本人、原配偶或未成年子女在本市拥有住房，且离异时间距申请受理日不满3年的。什么时候能够申请？3月31日起开始意向登记确认符合条件的申请家庭，就可以开始准备进行此批保障性商品房的申请了。同保障性租赁房的申请方式相同，保障性商品房的申请流程仍然采用“小轮候”。流程如下对照本批次的轮候分配方案，符合申请条件并有申请意向的市民在规定时间内提出意向登记。意向登记结束后，市住房保障行政管理部门将组织公开摇号，申请家庭可以通过公开发布的消息确认自己是否“入围”。若自己的名字出现在纳入受理范围的名单上，市民再在规定的受理时间内向户籍所在地的街道办事处(镇人民政府)提交完整的申请资料。之后，申请资料还需要经过相关部门的初审、复审及资格公示，最终确认符合轮候资格的申请家庭，才能进入选房分配阶段。本批次摇号后，1?2002号将纳入受理范围。意向登记本批次保障性商品房的意向登记时间为2017年3月31日至2017年4月1日、2017年4月5日至2017年4月12日（上午8:00-12:00、下午2:30-5:30），在此时间范围内，申请家庭可向户籍所在地街道办事处（镇人民政府）提出意向登记，并提交身份证、户口簿等证件供核验。登记后领取《厦门市保障性商品房意向登记单》。市住房保障办相关负责人告诉记者，为了更加方便申请家庭，意向登记和受理申请期间，工作人员都将加班加点，在上述时间段内的双休日正常受理意向登记或申请。配售房源分布在哪？分别位于海沧、翔安销售价比市场评估价优惠55%《方案》明确，本批次保障性商品房的房源数量共有2002套，分别位于海沧、翔安，均提供建筑面积60平方米左右的二房型期房。海沧区的房源为新阳居住区一期，共提供1036套，翔安区的房源为九溪小区，共提供966套。市住房保障办相关负责人告诉记者，此批次保障性商品房的销售价格均比市场评估价优惠55%。具体每套房源售价以《选房手册》为准。效果图海沧区新阳居住区一期保障性商品房的市场评估价为31741元/平方米，销售均价为14280元/平方米（含装修费300元/平方米），楼层调节率为每层50元。效果图翔安区九溪小区的市场评估价为30273元/平方米，销售均价为13620元/平方米（含装修费300元/平方米），楼层调节率为每层50元。值得一提的是，购买保障性商品房可按规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。你问我答针对市民关心的各类问题，本报前期收集之后统一向市住房保障办咨询，请市住房保障办对市民询问最多的几个问题进行解答。申请条件篇1、离婚了，房子归对方，现名下无房，不能申请吗？答：申请家庭属离异的，离异时本人、原配偶或未成年子女在本市拥有住房，即使房产归对方（或未成年子女）所有，现已无房，仍须待离异时间距申请受理日满3年后方可申请。2、蓝印户口那段时间算不算在户籍时间内呢？答：户籍时间从取得本市常住户口（即红印户口）起算。3、申请保障性商品房有没有收入限制呢？比如说年收入超过多少的不能申请？答：保障性商品房没有家庭收入的限制。4、挂靠厦门公司的集体户口能申请吗？答：户籍属于集体户口，且其他方面符合申请条件的可以提出申请。已承租、购买政策性住房篇1、之前已申请了保障性住房，是否可以申请保障性商品房？答：已申请保障性住房的家庭，即目前已纳入受理范围、已选房、已入住的家庭，不能参加本批次保障性商品房意向登记。2、我家居住在承租的公房里，能不能申请保障性商品房？答：不能申请。本市无住房是指申请家庭及共同申请家庭成员自申请之日至签订购房合同期间在本市无住房。本市无住房包括：（1）未购买商品房；（2）未承租或购买政策性住房，包括：未承租公房、保障性住房，未购买房改房、保障性住房、限价商品住房等；（3）农村居民未申请获批宅基地。

2017-03-30来自厦门日报 712阅读

41家上市房企公布年报 超七成净利同比增长

截至3月27日，据数据显示，按照申万一级行业分类，136家上市房地产企业中，已有41家公司发布2016年年报。其中，受益于2016年重点城市房地产销售量价齐升、销售面积和金额创历史新高，行业整体盈利能力改善明显，有32家公司实现净利润同比增长，阳光股份、\*ST松江等4家公司业绩亏损。年报显示，多家上市房企预收账款同比大幅增长，手有“余粮”。业绩好转 “余粮”充足来自国家统计局的数据显示，2016年国内商品房销售面积为15.73亿平方米，比上年增长22.5%；商品房销售额11.76万亿元，增长34.8%。去年房地产市场的火爆也反映到上市房企的年报成绩单中。目前，一线龙头房企中仅有万科A和招商蛇口公布了年报。万科A年报显示，公司去年实现营业收入2404.8亿元，归属于母公司股东净利润分别为210.2亿元，同比增长分别为23%和16%；2016年毛利率为29.4%，净利润率为8.7%。2016年公司房地产合同销售额达3647.7亿元，同比增长39.5%。招商蛇口2016年实现营业收入635.73亿元，同比增长29.15%；实现归属于上市公司股东的净利润95.81亿元，同比增长97.54%。除房地产业务增长外，公司2016年全额合并招商局地产控股，合并后净利润同比大幅增长。渝开发则是目前公布年报的房企中净利润同比增幅最大的公司。2016年实现净利润1.23亿元，相较于上一年的737万元，增幅达15倍。渝开发在年报中称，公司主要开发的项目集中在重庆，去年公司全面完成亏损的会展置业股权转让，消灭了出血点。也有部分2015年亏损的公司借助地产大年实现扭亏。中华企业、\*ST新梅、浙江广厦、莱茵体育等公司成功实现扭亏为盈。受益于2016年良好的销售形势，公布年报的41家公司中，有28家公司预收账款同比出现增长，这显示不少企业“余粮”充足。其中，新城控股预收账款同比增长88.2%，达到298.3亿元。中粮地产和万科A分别同比增长40.8%和29.2%。对于房企来说，无论是并购还是加码新项目，充裕的资金流在融资综合成本不断上升的2017年显得尤为重要。2017年谨慎乐观2016年火爆的房市也使得2016年三季度开启了新一轮房地产调控周期。与以往调控周期不同，本次地产调控呈现出同一城市政策层层加码、调控城市范围不断扩围的趋势。强调控周期下的经营风险也在房企的年报中不断被提及。不过，从龙头房企的年报来看，这些公司普遍预计2017年房地产市场将保持平稳运行，机遇大于挑战；对2017年的经营和市场谨慎乐观。万科表示，在主要城市房屋市场再度升温的同时，土地市场的表现更为激进，“面粉贵过面包”不再是个案，而是成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷，陷入焦虑之中。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市楼市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。万科在报告期内将项目存货跌价准备核算为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整等。这些设存货跌价计提的项目涵盖烟台、乌鲁木齐、唐山、温州等12个城市。不过，万科表示，2017年随着行业回归理性，前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。公司将采取更加灵活的合作方式，发掘盘活优质项目资源。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，将继续携手合作方，积极探索包括“轨道+物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。2017年，公司现有项目预计新开工面积2923.6万平方米，较2016年实际开工面积降低6.8%；预计项目竣工面积2448.3万平方米，比2016年实际完成规模增长9.4%。招商蛇口则在年报中透露，2017年公司销售目标要达到1000亿元，而公司2016年签约销售金额为739.34亿元。

2017-03-28来自中证网 495阅读

福建省房地产开发投资“降温” 商品房销售仍高增速

记者从福建省统计局了解到，今年1-2月，全省房地产开发投资热度有所下降，但商品房销售仍保持较高增速，商品住宅待售面积减少。数据显示，今年1-2月，全省房地产开发投资548.97亿元，比上年同期下降7.9%，降幅比上年同期扩大7.8个百分点。其中，建安投资426.14亿元，下降1.7%，而上年同期则是增长6.7%；土地购置费101.22亿元，下降28.1%，降幅比上年同期扩大17.3个百分点。与此同时，商品房销售依旧热度不减。1-2月，全省商品房销售面积617.09万平方米，同比增长36.9%，增幅比上年同期提高17.0个百分点。分商品房用途看，住宅销售增长33.6%，办公楼销售增长1.3倍，商业营业用房销售下降4.7%，其他用房增长93.3%。在商品房销售高速增长的带动下，房地产继续去库存，2月末，商品房待售面积2318.37万平方米，同比增长10.0%。其中，住宅待售面积904.07万平方米，比上年同期减少147.72万平方米，下降14.0%。

2017-03-27来自福建日报 843阅读

三四线城市加入调控行列 能否让你淡定一些？

“限购”“限贷”“调控”……连日来，相信不少人的朋友圈都被这几个字眼刷了屏。尤其是上周，北京、广州、长沙、石家庄等多个城市都发布了新的楼市调控政策，更让这楼市的关注热度瞬间提升。据不完全统计，3月至今，已有20多个城市出台了购房的限制性条件。与以往不同的是，此次调控行列多了廊坊、嘉善、张家口、涞水、涿州等三四线城市的身影。新一轮调控政策接踵而至，会不会有越来越多的三四线城市加入此轮调控队伍？看似来势汹汹的调控加码，又将对楼市产生怎样的影响？调控加码多地收紧楼市调控政策3月17日，北京发布限购新政策：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。同一天，广州、郑州、石家庄三地也发布了相关的楼市政策。广州提出外地户口社保年限由3年变5年和在本市有1套住房，无住房贷款记录的或住房贷款已还清的，购买普通商品住房最低首付款比例50%，购买非普通商品住房最低首付款比例70%等升级加码的政策。再加上17日前后已发布政策的长沙、保定、青岛、南京、赣州等城市，以及3月至今有相关调控政策出台的杭州、涿州、涞水、张家口、三亚、嘉善、南昌、东莞、廊坊等城市，已有20多个城市出台了限购或与限购相关的楼市调控升级措施。值得关注的是，此轮调控潮当中，既有北京、广州、长沙、南京、杭州等一二线城市，也有廊坊、涿州、张家口、涞水、嘉善、东莞等环一线的三四线城市。从内容上看，限购、限贷仍然是各地政策的核心内容。需求外溢致调控范围进一步扩大3月以来各地的限购政策加速出台，与房价走势有着莫大的关系。国家统计局发布的近期房价数据显示，从环比看，70个城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。其中，新建商品住宅价格环比下降的城市有12个，持平的城市有2个，涨幅在0.5%及以内的城市有37个，涨幅在0.5%以上的城市有19个。分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。可见，房价上涨仍然是一系列楼市调控“组合拳”出击的重要原因。对于为何此次调控范围涉及多个三四线城市，多位专家也给出了相关解读。中原地产首席分析师张大伟认为，2016年“930新政”以来，一线和部分二线城市房价过快上涨的虚火被基本抑制后，购房需求出现外溢，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨，在北京、上海、深圳周围表现得较为明显。周边城市市场过快上涨的趋势，使得一些地方政府出台了调控措施。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前已经有10多座三四线城市加入了限购行列，主要还是以环北京、环上海和珠三角为主，其中又以环北京为多，诸如保定、涞水、崇礼、涿州、廊坊均已加入限购行列。主要原因还是一线溢出效应明显，短期内房价上升较快，市场非理性升温，执行调控也是正当其时。专家的看法也得到了不少漳州业内人士的赞同。“今年的《政府工作报告》提出，要‘加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨’。”业内人士张先生认为，各地陆续出台相关政策，与《政府工作报告》提出的要求不谋而合，也在很大程度上彰显了地方政府控制房价过快上涨的决心。此外，采访中，有多位业内人士认为，不排除漳州未来加入限购的可能，但何时、以何种形式进行调控，尚不得而知。依需而动是否出手要看个人实际无论此轮调控如何加码，也无论未来漳州是否加入调控队伍，该不该出手、现在是否买房良机等问题，仍然严重困扰着置业者。对此，业内人士建议，买不买房、何时买房，还是要依据自身需求而定。刚需一族买房是为了满足“有其屋”的梦想。首先要根据自己的工作、生活、社交等选择合适区域的合适楼盘。由于很多初次置业者为年轻人，在经济实力方面较为一般，在购房时应量力而行，不要一味求大，追求一步到位。而是要根据自己的收入、支出等经济情况确定适合自己的楼盘，避免今后压力过大。由于首次置业的购房者可以享受一定的政策优惠，只要有需求、有支付能力，无论楼市风云如何变幻，何时出手都是合适的。对于改善型买家而言，是为了提高生活质量而买房、换房，对于居住区域、楼盘品质、生活配套、教育资源、交通情况等多方面要进行全面考虑。当然，也要衡量自己的经济能力。倘若因为担心房价上涨或政策优惠到期，而选择超出自身可承受范围置业，则没有必要。不动产作为投资品一向是投资客的心头好。对于这种类型的置业者，业内人士建议，“坚持住房的居住属性”屡屡被提及，回归居住本质是楼市的主旋律。目前严厉的限购、限贷政策已蔓延至三四线城市，未来成效如何尚无法预料。再加上眼下商铺及住宅的投资回报率锐减，投资性物业的升值前景难以预测，此时出手投资要慎之又慎。

2017-03-23来自闽南日报 764阅读

商铺比住宅还便宜，出手不？

3月以来，漳州楼市交易格外活跃。一方面，房地产项目推盘节奏加快，仅3月份市区就有不下10个楼盘推出新品；另一方面,受一二线城市实施限购导致投资需求外溢的影响，漳州房价涨幅较大，购房者下手速度明显加快。在当前楼市风云变幻不定的情况下，倘若手头有一笔数十万元的现金，你会选择购房还是购买店铺呢？非住宅库存充足 去化仍需加把劲今年2月18日，位于漳州台商投资区的中骏四季阳光推出三期单层商铺产品，面积在85平方米左右的商铺首开即售罄。不过，并非每个楼盘的店铺销售都如此红火。相关数据显示，目前漳州楼市商业办公等非住宅库存量与住宅库存量大体相当，但非住宅销售速度远低于住宅，漳州非住宅库存去化还有很长的一段路要走。为了加快手中店铺去库存速度，借助住宅项目受捧的这波热潮，市区各大楼盘项目也顺势推介手中的商铺。现如今，位于龙文区的中骏蓝湾香郡推出90～105平方米的临街商铺，总价110万元起。永年公园美学宝岛埕的店铺户型多样，等待买家的到来。位于漳华路与金峰北路交汇处的五洲城一期商铺销售接近尾声，二期项目销售已在酝酿中。瑞景城、翼特丽景城等项目也有不同面积的店铺可供挑选……从总体上看，这些项目所推介的店铺价格，与项目所在区域的住宅房价相比有着不小的优势，但从来访量下定情况看，更多的人倾向于住宅而非商铺。商铺首付比例高 月供压力较大为何住宅走俏，商铺投资反而少了呢？从表面上看，近期住宅价格较高，部分区域商铺价格甚至低于住宅价格，显示出较好的投资价值。但其实不然，商铺首付比例要50%，而且一般情况下，银行提供的个人商铺按揭贷款期限最长不能超过10年。两相比较，若总价差不多，购买商铺的首付压力、月供压力要大于住宅。目前漳州市面上推出商铺产品的楼盘很多，倘若要在成熟商圈如新华西、大润发又或者沃尔玛商圈购置店铺，那么所需的资金较多。就拿单价来说，冠成国际店铺价格在4万元左右；丽园君悦店铺价格在五六万元左右；新华西作为老商圈，价格就更高了。当然购置成熟商圈店铺的好处在于，店铺可以直接出租，转手率也快。如果首付款是数十万元的话，目前只能选择成熟商圈面积较小的商铺，或是在现在还不具备地段优势、商圈氛围不浓的区域选择面积较大的商铺，如中骏蓝湾香郡、瑞景城、翼特丽景城等。购买商铺 要学会等待一个成熟的商圈，需要一定的人口集中度和稳定持久的客流量。一个新商圈的培育期至少需要三到五年时间，如果选择在商圈氛围不浓的区域购买商铺，至少要三到五年时间才能看到收益。就拿南昌路的丽园君悦来说，当前店铺单价在五六万元，但在2015年，三期项目单价在9300元左右，而一期二期最初售价就更低了。这期间经历了早期的摩托车花鸟市场、2008年沃尔玛等实力零售商的进驻、2011年艾美百货进驻悦华城市广场等，到人流量真正稳定、商圈真正成熟，差不多经历了十年的培育期。相对住宅而言，店铺投资价值要真正体现需要的时间较久。此外，这几年由于网购盛行，实体商铺的经营受到冲击，不少商铺的业态更替频繁，租金收益也不见涨，部分区域甚至出现租金下降。女人街一店铺户主告诉记者，去年她收取的月租金在5000元左右，今年则只收3000元。因为当前实体店利润在下降，太高的租金会导致不好出租。业内人士表示，网购再怎么盛行，实体商铺还是有它的不可替代性，从这个角度来讲，商铺的投资价值还是有的。关键是要选择合适的区域、 经营合适的业态，要以发展的眼光寻找潜力即将爆发的区域。当然，也需要一定的耐心。

2017-03-23来自闽南日报 1352阅读

高房价重压年轻人买房难 保障房能成为“救命稻草”吗?

经历了2016年楼市的“集体大暴走”，不少城市的房价已然站上了高点，虽然在各地重拳调控下房价已渐趋平稳并隐隐有下降之势，但对不少年轻人而言，当前的房价，尤其是一线及热点城市的房价依旧令人难以承受。面对横亘着天堑的房价和工资，不少年轻人只能将购房的希望寄托于政府的楼市“托底”政策——保障房。所幸，在大力提倡“住房回归居住属性”之下，保障房成为今年楼市的发展重点，更多的年轻人有望抓住这根“救命稻草”。房价高 拼搏近十年只买得起自住房虽然不少大城市打拼的年轻人拿着看起来令人羡慕的工资，但不可忽略的事实是，他们同样承受着大城市高房价的压力。对大部分月收入仅为每平房价几成的人而言，买房是一件遥遥无期的事情，他们勉强能支付起得只有远低于市场价的保障房。古女士就是高房价的“受害者”。刚过三十岁的古女士已在北京打拼了近十年，工作顺心如意、家庭幸福美满，唯一的遗憾就是迟迟没能买一套自己的房子。房天下查房价显示，3月北京二手房均价已达64771元/㎡。据此估算，若买一套80㎡的二手房，即便在凑足了50%首付的前提下按揭20年，月供也将高达17661元。这对不少像古女士一样还要负担养娃等各项支出的年轻人而言无疑是一笔难以承受的巨款。古女士表示：“根本买不起，我只能勉强买得起单价两三万的自住房。”但在寸土寸金的北京城，能买到自住房也要极大的运气。去年11月北京TBD万科天地自住房摇号，确认申购家庭约142238户，房源990套，中签率仅为7‰。有利好 各地正加大保障房建设力度面对严峻的楼市现状，一线及热点城市保障房市场缺口大已经不是什么秘密。今年政府工作报告再次明确房地产居住属性定位，指出要坚持住房的居住属性，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。不少城市积极响应，加大保障房建设力度。北京市住建委表示，“十三五”期间，北京将建设筹集各类保障性住房20万套（户）以上，其中建设筹集公租房5万套（户），自住房5万套。另据北京住保办数据，除西城、东城、房山区外，2017年北京各区均将增加自住房供地。深圳住房保障发展“十三五”规划指出，深圳预计将投入约970亿元建设保障性住房和人才住房共40万套，其中人才住房不少于30万套。3月13日，上海奉贤区区长华源介绍，符合条件的人才，可在奉贤享受6折购房优惠，并提供住房补贴。今年厦门也在继2014年停止配售之后，再一次推出保障性商品房，原则上优惠比例为55%，一套市场价为100万元的保障性商品房，申请户原则上花45万即可购买……被质疑 保障房保“量”还要保“质”然而，当保障房这根“救命稻草”伸到面前时，并不是所有人都会及时伸出手抓住。据媒体报道，上文提到的中签率极低的北京TBD万科天地自住房项目在前836号家庭选房后，由于弃选、弃号等因素，990套房源还剩了将近500套。导致大量家庭弃选的一个关键因素就是户型，毕竟谁都不愿勉强啃下一块只沾了一点肉腥儿味的骨头。一心想买房的古女士这几年报名过不少自住房项目，也曾中过签，但因为户型等原因最后都无奈放弃：“去年一个自住房项目，心仪的户型只有200套，早被抢光了。到我们的时候只有两种户型可选，一种极其不规则，像俄罗斯方块；另一种更是基本看不到阳光......”看起来很美的保障房或许需要自我反思，毕竟没有人愿意拿自己十年甚至更久的拼搏去换一套让自己磕碜几十年的房子。保障房要保“量”还要保“质”，不应让一个带给大家温暖的项目成为“烫手的山芋”。

2017-03-17来自互联网 614阅读

三四线城市房地产地产销量火爆 去库存超预期

2016年不仅一二线，而且三四线城市去库存超预期。2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。由于房地产库存主要集中在三四线城市，不仅一二线、而且三四线城市去库存超预期。三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%。人口总体向大都市圈迁移，三四线分化持续。我们在《房地产周期研究》、《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》等多篇报告里研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。国内外经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，部分三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。2017年三四线去库存超预期，补库存有助于地产投资改善。在狭义库存方面，2016年末全国商品房待售面积（现房库存）为6.95亿平方米，较2015年末下降3.2%；以待售面积/12月均现房销售面积计算，2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，较2015年末下降5.6个月。在广义库存方面，以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分（假定比例为30%），2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%；去化周期为32.9个月，下降7.9个月。考虑到一线、部分二三四线补库存，这将拉动土地购置和房地产开发投资，上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%，同时家电、建筑建材、装修等行业也将受益。1 地产销量火爆的三四线城市是哪些？1.1 2016年三四线城市整体销量火爆2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一，这意味着房地产去库存正式上升为国家战略。具体政策主要包括：其一，支持、引导农民工和农民进城买房。其二，推进棚改货币化安置去库存。2016年是棚改三年计划（总1800万套）的第二年，全国棚改开工606万套，棚改货币化安置比例达48.5%，较2015年提高18.6个百分点。其三，推进住房租赁市场发展去库存。其四，发展跨界地产。其五，实施有效用地调节政策。由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。1.2 三四线城市销量分化明显：都市圈周边+部分农民工回流地区从地区看，全国分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等地区销量低迷甚至负增长。扣除一二线城市后，2016年商品房销售面积增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、广东、江苏等地；而增速靠后的则是辽宁、黑龙江、新疆、陕西、内蒙古等地。需要注意的是，在2015年全国商品房销量整体低迷的情况下，广东、浙江等地2015年商品房销售面积增速仍在20%以上，江西、江苏、湖南、广西、贵州、四川等地在10%以上；显然，这对其2016年的销量增速存在影响。综合2015-2016年的情况看，三四线城市商品房销量增幅居前的地区是浙江、江西、广东、海南等，增幅达50%以上；而辽宁、黑龙江、陕西、宁夏、新疆等地区销量低迷，甚至为负增长。从贡献看，2015-2016年广东、江苏、浙江、河南四省三四线城市商品房销售面积的增量对总体增量的贡献合计达51.7%；加上安徽、湖南两省，贡献合计达66.3%；再加上江西、山东、四川、贵州，贡献合计达81.4%。从地级市层面看，三四线城市地产销量分化更加明显。根据我们从地方政府网站上搜集的数据整理，在大陆363个地区中（含部分省直辖县及县级市，未剔除一二线城市），2015-2016年有56个地级以上地区商品房销售面积累计增幅在65%以上，其中有17个超过100%；有64个地区在40%-65%之间，有90个地区在20%-40%之间，有64个地区在0-20%之间，有89个地区在0%以下。销售火爆的三四线城市主要分为如下三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小的影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%，甚至超过200%。2 如何看待三四线地产销量火爆：人口迁移趋势未改，未来三四线分化持续2.1 国内外经验表明人口向大都市圈迁移趋势国际经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加。我们在《房地产周期研究》、《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》等多篇报告里研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。人口迁移存在两个阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，当城市化处于中后期时，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。国内人口迁移趋势也表明，在城市化进入中后期后，人口在向大都市圈及部分二线核心城市迁移。在2010年之前的快速城市化进程中，中西部地区人口长期主要向东部地区的长三角、珠三角及京津地区集聚；但2011以来，在东部地区的外来务工人员部分回流中西部地区，人口主要迁入大都市圈和部分二线核心城市。虽然人口向大都市圈及部分核心城市迁移集聚速度整体放缓，但趋势未改；而三四线样本城市从之前少量净迁入变为净迁出，人口更多依赖自然增长。虽然近期北京、上海由于人口调控人口增长放缓、甚至负增长，但我们在报告《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》谈到“城市功能区”概念，即超越行政边界看待城市。在人口强力调控下，北京、上海行政区域内的人口可能在短期增长放缓，但在其周边行政区域的人口增长会很快，比如北京周边的廊坊市三河市燕郊镇从2010年的29.2万人快速增至2015年的约75万人。并且，天津、深圳、广州或部分受益于北京上海人口强力调控，近几年人口大幅增长。因此，我们在2015年提出“一线房价翻一倍”，房地产周期长期看人口，短期看金融和土地，直观看库存。这可以解释2015-2016年中国房价的区域分化严重，以前“区域均衡发展、控制大城市规模、重点发展小城镇”是不符合城市化发展基本规律的。自去年末中央提出推行“人地挂钩”、建立促进房地产长效机制以来，热点城市的相关进展不及预期，目前限购限贷、房贷优惠折扣上浮等短期调控政策只是把需求推迟。比如，在《北京市2017年国有建设用地供应计划》中，商品住宅用地计划仅安排260公顷（含自住型商品房用地83公顷），比2016年的850公顷骤减近七成。2月28日，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组第十五次会议时指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，其中一个亮点是要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。从土地制度上看，城市土地供给规模由政府制定的中长期土地利用规划、五年土地利用计划、年度土地利用计划等确定，一旦中长期土地利用规划和相关城市总体规划确定总量，除非进行修订，否则土地供给将受到严格限制。如果长效机制建立不理想，2017年底-2018年上半年一线和部分二线房价或将面临新一轮上涨压力。2.2 三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续从总体上讲，三四线城市之所以地产销量分化明显，主要在于三四线城市的范围广、数量多、情况各异。由于并无明确的城市分线标准，学界和市场通常把三四线城市视作除一二线以外的其他地区。当前，除4个直辖市外，我国大陆有334个地级行政区域（含276个地级城市、10个副省级省会城市、5个计划单列市），2850个县级单位（含921个市辖区、361个县级市、1397个县、117个自治县）。大部分县级市隶属于地级以上城市，但仍有一些隶属于地区或盟或自治州等其他地级行政单位。这意味着如果仅以地级城市论三四线城市，三四线城市数量高达260-270个左右。如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上；再考虑县，则有2000个以上。在数量庞大、情况各异的划分下，三四线城市内部分化是必然的。以地级城市论，260-270个三四线城市出现50个、乃至100个表现不错的三四线城市是非常正常的；如果从县级层面论，出现500个左右与三四线整体发展趋势不一致的县级市或县也是很正常的事情。并且，三四线城市内部差异也很大。一个地级市既包括城区、市区（市辖区），还包括下辖县（县级市）；在县内部，既包括县城，还包括下辖建制镇。比如，根据浙江省官方数据，2016年11月末全省可售商品房库存去化周期为12.1个月；其中，11个设市市区平均为10.5个月，54个县（县级市）为14.7个月。分设市市区看，绍兴去化周期为15.2个月，丽水则为8.3个月；分县（市）看，有46个县（市）商品房去化周期在20个月以内，有6个在20-24个月，有2个县在24-30个月。在农民工回流背景下，内部分化足以可以解释除大都市圈周边的三四线城市外，为什么2015-2016年还有一些其他三四线城市地产销量火爆。否则以三四线人口再集聚或逆城市论，难以解释三四线城市内部的明显分化。比如，在同样是传统农民工输出大省，为什么2015-2016年江西商品房销售面积累计增幅高达54%（扣除二线），湖南、安徽接近40%，河南为34%，而四川、湖北则不到30%，重庆只有23%。并且，在一个省内部，各地区的差异也很大，比如2015-2016年江西的萍乡市累计增幅高达140%，景德镇市累计增幅则不到2%。总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。总的来说，在人口迁移趋势上，我们维持人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三四线城市内部分化明显。3 2017年三四线去库存超预期，部分城市补库存有助于投资改善3.1 2017年三四线城市房地产去库存分化较大2016年末中央经济工作会议强调，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。从全国整体看，三四线城市去库存分化较大，部分去库存充分，部分压力仍然很大。在狭义库存方面，2016年末全国商品房待售面积（现房库存）为6.95亿平方米，较2015年末下降3.2%；其中，商品住宅待售面积为4.03亿平方米，较2015年末下降11%。以待售面积/12月均现房销售面积计算，2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，较2015年末下降5.6个月；其中，商品住宅可售库存为13.9个月，下降5.3个月；非住宅可售库存为43.6个月，下降6.9个月。在广义库存方面，原则上以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分（假定比例为30%）。2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%；去化周期为32.9个月，下降7.9个月。商品住宅广义库存为25.4亿平方米，下降7.8%；去化周期为22.2个月，下降7.3个月。非住宅广义库存为17.8亿平方米，上升9.8%；去化周期为107.6个月，下降13个月。此外，上述估计还未考虑待开发土地面积，2016年末为3.5亿平方米，以容积率1.5-2.0计算，商品房待开发面积有5.3-7.0亿平方米。从省级层面看，东北、西北地区广义库存高企，中南、西南地区库存较为合理。东北、西北地区多数省份去化周期最长，去化压力大；其次是浙江、福建、河北、甘肃；再次是云南、山东、江苏、安徽、陕西等地；广东、广西、江西、湖南、湖北、四川、贵州、重庆等地区的去化周期则比较合理。3.2 2017-2018年补库存将推动房地产投资从政策上看，房地产去库存政策对销售的影响将边际下降。根据2月23日住房和城乡建设部相关负责人介绍，在去库存方面，今年各地将总结经验，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居；继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例，2017年全国棚改计划目标为600万套；继续推进住房租赁市场发展去库存；继续推进跨界地产发展去库存。但是，由于2016年地产销售火爆，2017年总体购房需求将边际减少，加之高基数效应，政策对地产销量的影响将边际下降。从各地实际情况看，辽宁、黑龙江等地区因人口外流等去库存乏力，广东等地区已完成去库存任务。2016年广东、浙江等省大幅超额完成去库存任务。广东省2016年化解商品房库存面积2197万平方米，大幅超额完成全年化解250万平方米的工作任务，去库存周期为11.2个月，比2015年底缩短了6个月；其中商品住宅狭义库存去化周期降至6个月左右。浙江省2016年底新建商品房可售房源消化周期为11.7个月，达到了《浙江省房地产供给侧结构性改革工作方案》提出的10-16个月的合理水平；不过，从前述分析的广义库存看，浙江省的广义库存去化压力仍然较大。从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据Wind日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%；从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%。2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观？》报告中，基于基本结构法（土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本）、细项结构法（土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他）、地区结构法（一线城市+二线城市+环一线的三四线城市+其他三四线城市）等三种方法，预测今年房地产投资增速在2%-3%左右。其中的一个逻辑是，2015-2016年一线、部分二线城市以及一些三四线城市库存去化充分，补库存需求强烈。当前部分三四线城市销售火爆、库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资。

2017-03-13来自中财网 696阅读

漳州政府发话了 要同地段楼盘不涨价才有预售证

2017-03-10来自互联网 1409阅读

超1/3购房者金三银四将出手 三室取代二室渐成首选

阳春三月，万象更新，2017年楼市“金三银四”也缓缓拉开大幕。最新调查数据显示，约37%受访网友将选择在今年三四月出手买房，80后占据半壁江山，其中，想买户型为三居室的网友占62%，已取代传统二居成为新一代置业首选。 自2016年“930调控潮”以来，各地楼市渐渐脱去“疯狂”帽子，却仍有38%的网友继续看涨房价，同时，近9成网友认为目前所在城市房价普遍偏高。 超1/3网友金三银四将买房 多为早有购房计划 在以80后为主要购买力的受访网友里，有超1/3明确表示将在今年“金三银四”期间买房，比计划今年下半年买房的网友数量更多。可以发现，随着时间推移，购房者买房意愿不断降低，三四月极有成为2017年买房的一个窗口期。当然，不少网友表示，由于楼市政策存在许多不确定因素，接下来还要观望一下，择机而动。 数据显示，有明确出手打算的购房者中，约27%是因为担心房价继续上涨，会“越来越买不起”，反应出部分网友对房价市场的担忧，于是抓紧置业。但多数受访者则表示早有购房计划，迟早都要买，占比高达29%，也有购房者出于楼市政策影响、担心政策有变的考虑出手购房。 三室取代二室成买房首选 刚需改善齐头并进 二孩政策的放开，给不少家庭也带来了置业的转变。最新调查结果中，二居室已不再是购房者眼中的“香饽饽”，三居室成为新一代“梦想家庭”，想要购买三居室作为住所的网友已达62%，远远超过18%计划购置二居室的网友。 数据分析表示，目前市场上具有购买力的集中在80后年轻人，这一代大多为独生子女，因此通常会有将父母接来同住的需求，加上不少年轻夫妇选择生二孩，三居室将逐渐取代二居室成为新的“刚需”。 调查数据还显示，买房用以刚需自住的购房者也不再“一枝独秀”，仅占总体的40%左右，39%购房者置业用于改善生活环境，与刚性需求购房成齐头并进的架势。此外，15%的网友买房用以投资，另有近6%购置房产用以养老。 89%网友认为房价高 超4成仍看涨房价 2016年底以来，楼市调控不断，全国热点城市相继收紧政策，给过热的市场降温。对于所在城市房价水平，有约89%的购房者认为目前所在城市房价太高难以被接受，认为房价偏低的网友仅占3%。 调查数据也显示，超4成网友认为2017年房价仍会上行，但基于中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”之后，不少网友也对后市看好，有27%的网友认为下半年房价将一定幅度下跌，接近受访者的三分之一。 网友的真实声音往往是房地产市场发展的侦查器和指挥官。在房天下对金三银四购房需求的调查中，地段、配套与房价成为网友选择住房时主要考虑的三大因素，且对楼盘所在地段及周边交通便利的要求已经超过房价，这代表购房者越来越注重高效高质的生活。 除此之外，购房者买房考虑的因素也逐渐转移平均，不再出现“一枝独秀”的情况。越来越多的购房者倾向于生态环境、户型以及房屋本身的质量良好等，也更乐意选择大牌开发商与物业公司，有约8%的网友在选房时也会将其升值空间列为重要影响因素。

2017-03-03来自互联网 565阅读

买房换房需求不可小觑 大户型房源成热门产品

香江铂宫两次开盘，两次热销；福晟钱隆公馆推出的11号楼新品，部分户型开盘当日即告售罄；漳州万科城滨江府尚未正式开售，未售先热；大唐印象10# 楼复式产品近期正式启动预约，预约人数众多……在一二线城市楼市调控政策越来越多的当下，是什么原因让漳州楼市热度不减呢？ 买房换房需求不可小觑 业内人士分析，在房价攀升的过程中，消费者追涨的从众心理起到了很大的作用。这是看房者、购房者增多，不少刚性需求得以释放的原因之一。 随着80后、90后成为新生代主力军，过往的置业习惯也正在发生变化。以往60后、70后习惯靠自身积累的财富购房，如今新生代虽然工作刚起步不久，资金积累不足，但基于工作、生活、结婚等多方面需求，购房置业成为不少人首先考虑的一项选择。此外，父辈们也想为子女减轻压力，防止越晚买房压力越大，纷纷拿出积蓄多年的“压箱底”，为子女垫付首付甚至全额付款。一楼盘售楼顾问林女士告诉记者，现在年轻人购房比以往更加干脆，因为事先已在网上或者朋友中做了一番了解、对比，在经济允许的情况下，基本上稍加咨询、看看户型就下定了。 此外，随着二孩政策的出台以及改善性需求的释放，新“刚需族”身影也逐渐出现在市区各大楼盘。相对年轻一族的刚需族，这部分新“刚需族”群体更为庞大，而且对户型、小区配套以及教育资源等都有比较高的要求。以三房四房为主的大户型产品、小区教育配套好的社区成为这部分改善型客户的聚焦重点。年前刚生完二胎的叶女士表示，原先的两房已经无法满足二孩家庭的需求，两个小孩意味着要有更大的空间，换房势在必行，目前正在积极看房。购买万科复式户型的陈先生告诉记者，身边的同龄人都换房了，他考虑再三也下决心定了房。因为房价一直在走高，再不早点买，怕买不起。 大户型房源成热门产品 在需求量增加的同时，楼市充足的供应量也给了购房者充分的选择空间，这也是目前各大楼盘看房者络绎不绝的原因之一。 国贸润园之前推出的户型面积集中在103～168 平方米区间，一品江山推出的产品为127～147 平方米户型，外滩明珠在售的户型包括170～184平方米的挑高5米复式和230～320 平方米的大平层，欣隆盛世外滩推出的是42平方米的精装公寓，大唐印象推出的是117平方米和138平方米的复式产品，建发碧湖双玺即将主推的户型涵盖108～170 平方米，万科即将推出以四房和复式户型为主的户型……不难发现，无论是单身公寓还是小两房、三房甚至大至四房、复式等户型，目前楼市可谓是应有尽有。 不过，相对而言，三房、四房还是目前楼市的主旋律。漳州万科城相关负责人认为，从目前市场需求看，改善型需求还是当前的购房主力。公司推出多样化产品以供不同购房者选择，但产品还是会以大户型为主。 糖厂拆迁户陈阿姨告诉记者，拆迁后，老邻居们大多选择再置业，而且在选择上，除了怀旧的人有些仍然置业老城区，大多数还是尽量选择新楼盘。原因在于新楼盘可选的户型多。她儿子去年帮忙跑了好多个楼盘，最终选择了格林兰庭。一是当时经济所限买不起老城区的楼盘，二是一家子住肯定得要个大户型，当时格林兰庭几千元的单价正适合，现在庆幸当时决心下得早。买了万科房源的陈先生也谈到，现在的老房子在老城区，购物、交通挺便利的，唯一不足就是户型太小了，现在孩子都大了，回来就不够住了。所以他选择换大户型，一是新小区配套、物业都不错，二是户型大些，孩子回来也方便，以后还可以作为婚房，三是有块地以后可以种种花或者种种菜，更有乐趣。 有业内人士表示，近期“房地产税马上要来了”的传闻不绝于耳，一二线城市购房政策趋紧，但漳州似乎并没有受到影响，相反在之前去库存政策的促进下，各类需求逐步释放，并有望进一步释放，楼市热销应该还会持续一段时间。

2017-03-03来自闽南日报 661阅读

投资型产品开春升温 亮点纷呈惊喜不断

不知从何时起，房地产的增值保值和投资前景被多数人看好，商铺、SOHO、小户型公寓等投资型产品，成为众多投资客的心头好。鸡年春节刚过，市面上便有部分楼盘投其所好，推出适合投资一族的产品，受到了市场的热烈回应。　　踊跃入市 投资型产品开春来袭　　近日，位于漳州台商投资区的中骏四季阳光三期商铺首开售罄，迎来了“金鸡”开年红。本次该项目推出的是三期单层商铺产品，面积在 85 平方米左右，总价 90万元起。当天到场客户数量超过房源数量的 2 倍，可见投资客对于该商铺的投资前景、抗跌保值功能的看好。　　　　除了高调开盘的商铺，一些原本就在售的商铺近日也吸引了不少置业者。位于市区城北板块的大唐世家唐人街， 主打40 平方米起的大社区临街现铺， 现价只需 6188 元/平方米起高性价比的户型和价位，吸引了不少置业者前来。　　　　还有部分投资型产品未开先火。位于城西板块的漳州万科城今年将主推 1 号地块。 推售户型涵盖SOHO单身公寓及复式等多种产品。旗下产品目前虽还未正式上市， 但其 18～28 平方米的极小公寓，可自住可办公、 可自持可投资的优势，已经引起了众多关注。　　　　此外，包括中骏蓝湾香郡、欣隆盛世外滩、正得格林兰庭、永年公园美学、翼特丽景城等在内的众多楼盘，旗下也有商铺或小户型、SOHO 产品售。　　卖点不一 商铺和小户型各有优势　　　　投资型产品的高回报率，是其受宠的重要原因。 眼下投资型产品五花八门，如何推陈出新、俘获置业者的心，成了开发商不得不思考的问题。目前漳州市面上投资型产品不论是在产品设计上，还是价位上，都是可圈可点、让人心动。　　　　位于龙文区的翼特丽景城近日推出“翼特亲密的街”店连宅产品。据置业顾问介绍， 该产品建筑面积约 26~280 平方米左右，楼上挑高 3.2 米，楼下挑高 4.2 米，其中楼上按照住宅标准设计， 南北通透，让置业者拥有商铺和住宅的双重体验。目前售价仅 6500 元/平方米起，甚至比部分住宅产品还要低。　　　　继一二期热卖之后，位于老城区板块的信和御龙天下，计划推出 3 期小户型新品。 新款产品将带精装出售，十分适合投资客一族。　　　　中骏蓝湾香郡的优米公寓也是十分有特色的一款小户型产品。 39 平方米左右的优米公寓，户型整体方正，面积使用率高达 98%，提供客厅、卧室、卫生间、厨房、书房、阳台、就餐区等多种功能的复合空间，可谓麻雀虽小五脏俱全。　　出手之前 投资者仍需多方考量　　不论是投资回报率高的商铺， 还是可自住可投资的小户型产品， 都让手头有一定资金的置业者跃跃欲试。 面对五花八门的投资型物业， 置业者又该如何选择呢？　　　　对此，有业内人士指出，商铺投资回报率高，是不少投资客的首选。 但其价格一般较高，高门槛并非人人承受得起。 与之相比， 小户型产品前期购房成本低，后期居住成本也不高，进入租赁或二手房市场，也更容易成交，具备进可攻、退可守的优势。 只要综合评估自己的购买力，这些物业都是可以考虑投资的类型。　　　　不过，选购投资型物业，仍然需要注意一定的诀窍。首先，地段是商铺的生命。一些位于核心区域、坐拥优质公共资源、人流量大的街区， 特别是周边有较为成熟和繁华的商圈， 将有利于保证店铺的日常运营；其次，购买投资型物业多数是为了出售或出租， 因而考虑出售或出租的难易度，成了关键因素之一；再次，投资型物业的升值潜力， 也是需要重点考虑的方面，一般来说，除了地段好、人流量大的投资型产品具备更高的保值、增值能力，一些位于潜力地段，由品牌房企打造的产品， 在升值空间方面也不可轻视，不妨重点考虑。

2017-03-02来自闽南日报 586阅读

2月楼市供需继续下滑 高库存及三四线城市逆势而上

调控紧缩之下，2月全国楼市整体依然平淡，供需均呈现下滑之势。根据相关机构监测的23个重点城市数据，供应方面整体延续1月份下滑趋势，几乎所有城市环比皆有较大程度的缩减，由此导致大多数城市成交量继续下滑，部分去年供需两旺的热点城市跌幅甚至超过四成。然而，部分此前高库存城市却逆势而上，一些三、四线城市也在春节期间返乡置业的带动下成交趋热。有业内人士分析认为，传统楼市旺季“金三银四”今年恐难现成色，但此前高库存城市和三、四线城市不在调控范围内，且受益于热点城市溢出效应，或将成为今年楼市成交的一大亮点。 在楼市供应端，克而瑞房地产研究中心监测的23个重点城市数据显示，2月仅成都环比供应基本持平，其余皆有较大程度下滑。其中，长春、北京跌幅超过九成，济南、长沙、东莞等环比降幅均在80%以上，深圳截至2月27日仍没有新增供应上市；若与去年月平均供应相比，则全部下跌，且同比跌幅较大，其中超过四成城市跌幅超过80%。 供应不济以及观望情绪浓郁导致大多数城市成交继续下滑。一线城市除上海以外，其余环比降幅均在25%以上；无锡、长沙等热点城市跌幅超过四成，去年大热的南京成交量环比更是大跌50%，同比则下滑了64%。不过，有部分城市成交有所回升，如沈阳、青岛、南昌、宁波2月份成交同比、环比均上涨，其中青岛环比上涨10%、同比上涨144%。 部分热点城市供需下滑很大原因是由于新盘拿不到预售许可证。从目前已开出来的楼盘成交看，一、二线热点城市部分项目开盘去化情况并不差。“从在售一手项目的去化情况可以看出，一线及部分热点二线城市市场热度仍在。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示，就当前政策因素造成供求关系下滑的局面来看，并没有太多影响到一手住宅市场，尤其是新开的部分项目。 尽管2月份市场交易活跃度整体而言普遍不高，但有两类城市近2个月的市场表现让人眼前一亮。 第一类是此前高库存城市，如沈阳、徐州等，有望成为今年去库存城市的领头羊。数据显示，沈阳2月份成交量同比、环比涨幅分别达到57%和31%；徐州同比、环比则分别增长121%和6%，且1月和2月成交量均高于去年月平均成交值，此前的库存压力在近一年已有较大缓解。 第二类是受益于返乡置业的三、四线城市，典型城市如宜昌，1月成交量同比上涨156%，2月份涨幅虽有所下降，但同比仍上涨了71%。 丁祖昱认为，去年楼市供、需是从3月份开始发力的，今年3月复制去年的“小阳春”行情是非常困难的，能够从1月和2月的低谷走出来就已经不错了。整体交易量维持低位这一点毋庸置疑，尤其是二手房，交易量会有明显的下滑。 数据显示，今年前2月二手住宅成交量持续低迷。其中，1月上海同比下滑80%，北京、深圳的跌幅在50%左右；2月份下滑的趋势进一步加剧。整体来看，未来一、两个季度将仍处在下滑的趋势中。

2017-03-01来自上海证券报 523阅读